06 Financiën

De financiële doelstellingen van Lefier:

• Lefier wil haar vermogen maximaal inzetten voor haar maatschappelijke taak. Hierbij past geen financiële overmaat anders dan een adequate risicobuffer.
• Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van de Autoriteit wonen (Aw) en het WSW.
• Lefier stelt normen vast voor het exploitatieresultaat. Een stevige grip op het exploitatieresultaat is gewenst door de toename van opgelegde heffingen. Dit om het rendement niet te laten dalen en te kunnen blijven investeren (duurzaam businessmodel).
• Lefier wil in haar bedrijfslasten niet duurder zijn dan de gemiddelde corporatie in Nederland.

Het financieel kader van Lefier bestaat uit drie kwantitatieve doelstellingen:

• Lefier presteert maximaal met haar vermogen.
• Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide.
• Lefier is solvabel.

Beoordeling financiële continuïteit door toezichthouders:

• Waarborgfonds Sociale Woningbouw: kijkt naar de financiële risico’s van de DAEB-portefeuille omdat Lefier haar DAEB-bezit als onderpand heeft ingebracht bij het WSW.
• Autoriteit woningcorporaties: beoordeelt de ratio’s per deelportefeuille DAEB- en niet- DAEB en als geheel.

Meerjarenbegroting 2023-2027

De tabel hierna geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio’s, voor Stichting Lefier als geheel, omdat Lefier als geheel wordt geacht aan de normen te voldoen. Ook afzonderlijk voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille voldoet Lefier aan de gestelde normen.

Lefier presteert maximaal met haar vermogen

Bij het opstellen van de portefeuillestrategie worden de wettelijk opgelegde financiële grenzen randvoorwaardelijk getoetst om zo de continuïteit te waarborgen. Op basis van de actuele meerjarenbegroting 2023-2027 willen we de jaarlijkse investeringen in ieder geval vanaf 2025 verhogen van € 100 miljoen in 2023 naar € 140 miljoen vanaf 2025. 

Per 1 maart 2023 is de wet eenmalige huurverlaging in werking getreden. Op basis hiervan hebben 5.863 huurders van Lefier met een huurprijs boven € 575,03 en een laag inkomen, per 1 juli 2023 recht op een eenmalige huurverlaging naar € 575,03. De gevolgen voor Lefier zijn dat de huuropbrengst daalt met € 3,0 miljoen op jaarbasis, wat tevens leidt tot een daling van de beleidswaarde (€ 49,2 miljoen) en daarmee heeft dit ook effect op de realiseerbaarheid van onze plannen.

Lefier hanteert een veiligheidsmarge waarbij we informeel scherpere normen hanteren. Voor de LTV is dit maximaal 75% op Lefierniveau en een ICR van 1,6. Bij toetsing van de normen voor de afzonderlijke deelportefeuilles DAEB- en niet-DAEB zijn deze in overeenstemming met de wettelijke normen.

Realiseerbaarheid van onze plannen

De realiseerbaarheid van investeringen in projecten is in werkelijkheid weerbarstig door de vele afhankelijkheden van derden. Beschikbaarheid aannemers, bouwmaterialen, verwerving grondposities, proces van benodigde vergunningen en instemming huurders. 

Om onze ambities uit het Ondernemingsplan daadwerkelijk een boost te geven is ingezet op het uitbreiden van personeelscapaciteit naar thema’s.

Beoordeling toezichthouders

Lefier voldoet aan de kredietwaardigheidstoets die het WSW eist voor borging van financiering.

Voor financiële sturing- en verantwoording zijn er twee waarderingsmethodes relevant.

1. De marktwaarde verhuurde staat. De reële waarde van het vastgoed in de huidige verhuurde staat waarvoor een commercieel belegger het vastgoed in exploitatie zou willen kopen.
2. Beleidswaarde. De beleidswaarde is de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Lefier. De netto contante waarde berekening van de marktwaarde wordt hiertoe aangepast op vier onderdelen die duiding geven aan de maatschappelijke opgaven.

In bovenstaande tabel worden de stappen weergegeven van marktwaarde naar beleidswaarde, hieronder worden deze stappen kort toegelicht.

Beschikbaarheid: Corporaties zorgen dat voldoende sociale huurwoningen beschikbaar zijn. De omvang van de sociale woningvoorraad is afgestemd met gemeenten. Hierdoor is de mogelijkheid van het structureel verkopen, zoals in de marktwaarde uitgangspunt is, niet mogelijk. In de beleidswaarde wordt het gehele bezit op basis van doorexploiteren gewaardeerd. Deze stap is inclusief het elimineren van de overdrachtsbelasting en het aanpassen van de eindwaardeberekening.

Betaalbaarheid: Om voldoende sociale woningen beschikbaar te houden en qua toewijzing aan de wettelijke vereisten te voldoen, is de maximaal te vragen huur begrensd en valt in de meeste situaties lager uit dan de markthuur.

Onderhoud: Om voldoende sociale woningen op lange termijn beschikbaar te houden, zal de corporatie een onderhoudsbeleid voeren wat gericht is op de lange termijn. Dit kan mogelijk afwijken van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen.

Beheer: Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten mogelijk voor extra uitgaven ten behoeve van de leefbaarheid. Uitgangspunt is om in lijn met commerciële vastgoedbeleggers, de kosten adequaat te classificeren naar de verschillende categorieën, teneinde goed inzicht te verkrijgen in de verschillende rendementen.

Beleidsmatige beschouwing op de marktwaarde

Het jaar 2022 kenmerkt zich als een turbulente woningmarkt met een flinke rem op de koopprijzen-ontwikkeling. Dit door de fors gestegen hypotheekrente en de fors gestegen energieprijzen. De vraag in de koop- als huurmarkt blijft aanzienlijk. Voor de portefeuille van Lefier heeft dit tot een gestabiliseerde marktwaarde gezorgd. De totale waarde van de portefeuille is met € 3,8 miljard gelijk gebleven.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek en bedraagt per 31 december 2022 € 2.073 miljoen (2021: € 1.916 miljoen).

De totale beleidswaarde is in 2022 gestegen met € 156 miljoen (toename 8%) ten opzichte van vorig jaar. Per 31 december 2022 bedraagt de beleidswaarde 55% van de marktwaarde (2021: 50%). De toename in de beleidswaarde komt grotendeels door de afschaffing van de verhuurderheffing en een gematigde huurontwikkeling ten opzichte van 2021.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Lefier heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit gedeelte bedraagt € 1.728 miljoen.

De afwijking tussen de marktwaarde en de beleidswaarde impliceert dat 62% van het totale eigen vermogen (€ 2,8 miljard) niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig. 

Vergelijking beleidsnormen verslagjaar 2022 met 2021

De beleidsnormen zijn gestegen in lijn met de macro-economische ontwikkelingen. De huren blijven achter bij de kostenontwikkeling. De switch van inflatoire ontwikkeling van de huren naar de loonindex met een afslag van 0,5% in de periode 2023-2025 heeft natuurlijk een aanzienlijk dempend effect op de beleidswaarde van circa € 56,9 miljoen. Het grootste risico is nu gelegen in de kapitaalmarktrente. Deze is in 2022 met bijna 3 procentpunt gestegen en is nu zeer beperkt tot uitdrukking gekomen in de disconteringsvoet. Een toename in de disconteringsvoet met 1% leidt al tot een afname in de beleidswaarde van € 316 miljoen.

De beleidsnorm onderhoud is in 2022 toegenomen met gemiddeld 8% naar een gemiddelde van € 2.218 (2021: € 2.063). Deze aanzienlijke stijging loopt in de pas met de macro-economische ontwikkeling van de onderhoudsindex (%) over het verslagjaar. De transformatie van de relatief beperkte studentenportefeuille maakt dat de normen per saldo zijn gedaald. Het gaat hierbij om de studentenflats aan de Esdoornlaan (314 kamers), Duindoornstraat (321 kamers) en de Heemskerckstraat (273 kamers). De Koernoeljeflat (321 kamers) is ook recent opgeleverd, deze studentenflat wordt collectief verhuurd en wordt verantwoord onder het maatschappelijk onroerend goed. Verder is een niet-DAEB woning circa 25% groter dan een DAEB woning (103 m² versus 83 m²) wat een hogere beleidsnorm niet-DAEB voor onderhoud verklaard ten opzichte van DAEB. De beleidsnorm beheer is met 2% beperkt gestegen door met name een toename in gewogen verhuureenheden en toegenomen efficiency in de reguliere verhuur van woongelegenheden.

Belangrijkste financiële resultaten:

• Het resultaat na belastingen over 2022 komt uit op een verlies van € 51,8 miljoen.
• In de marktwaarde van ons vastgoed laten de voorraadmutaties een toename zien van € 43,2 miljoen. De autonome waardeontwikkeling is daarentegen € 36,3 miljoen negatief (- 1%).  Dit betekent dat de marktwaarde per saldo met € 3,8 miljard nagenoeg in waarde gelijk is gebleven. 
• Het netto resultaat uit de exploitatie van de vastgoedportefeuille is gestegen naar € 89,7 miljoen (2021: € 75,6 miljoen). Dit is € 10,5 miljoen hoger dan de begroting.
• De netto huuropbrengsten over 2022 komen uit op € 184,5 miljoen (2021: € 180,0 miljoen). De stijging van gemiddeld 2,5% wordt vooral veroorzaakt door opleveringen inzake nieuwbouw, huurharmonisatie bij mutatie en huurverhoging voor het commercieel bezit.
• De ICR is in 2022 uitgekomen op 2,4 (norm: 1,4). 
• In 2022 hebben we fors geïnvesteerd in onze voorraad (kasstroom € 102 miljoen). We hebben 257 woningen opgeleverd, 598 woningen verbeterd, 1.236 woningen van zonnepanelen voorzien en 82 middenhuur woningen aangekocht. Dit heeft geresulteerd in een realisatie-index van 103% op onze begrote investeringen.
• In 2022 zijn de bedrijfslasten uitgekomen op € 844 per vhe. Dit is beter dan de interne doelstelling van € 875 per vhe. Dat we per vhe onder de begrote doelstelling van € 875 uitkomen is het gevolg van:
  • Meer nieuwbouw/ minder sloop -/- € 24 per vhe (realisatie gewogen eenheden 31.472 t.o.v. begroot 30.620).
  • Lagere bedrijfslasten -/- € 7 per vhe, vooral door vervallen van toerekenen rente aan bedrijfskosten.

Treasury statuut, Treasury jaarplan en Treasurycommissie

De kaders van het treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasury statuut. Alle besluiten over activiteiten op het gebied van financiering en rentemanagement neemt Lefier binnen de daarvoor geldende kaders. Daarnaast worden jaarlijks de belangrijkste speerpunten in een Treasury Jaarplan opgenomen. De (gemiddelde) rentelasten, spreiding in de vervalkalender van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer zijn de belangrijkste speerpunten. In lijn met het Treasurystatuut heeft Lefier een Treasurycommissie. Deze commissie heeft een adviserende rol op het gebied van treasury. In 2022 is de Treasurycommissie drie keer bijeengekomen. 

Borgingsplafond WSW

Het borgingsplafond wordt als maatstaf gehanteerd voor vaststelling van de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille gedurende het betreffende kalenderjaar. Het WSW geeft jaarlijks een borgingsplafond af. De hoogte van het borgingsplafond wordt mede bepaald door de aard en het risicoprofiel van een woningcorporatie. Het borgingsplafond was voor 2022 vastgesteld op € 962 miljoen. De geborgde leningenportefeuille per 31 december 2022 van Lefier bedroeg € 946 miljoen.

Derivaten 

In het huidige treasury statuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. De huidige lijn is dat we het gebruik van derivaten vermijden. 

(Her)financieringsrisico

De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de her-financieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.

Renterisico 

Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en renteherzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van. In de periode 2023-2027 is sprake van een normaal renterisico (27,1%). Dit wordt veroorzaakt door € 121,3 miljoen aan eindaflossingen in deze periode. De sterk gestegen rente heeft een gemiddelde impact vanuit onze leningenportefeuille op de rente-uitgaven. De toename in onze investeringen van gemiddeld € 100 miljoen naar € 140 miljoen zal de rente-uitgaven doen toenemen.

Tegenpartijrisico

Bij Lefier is geen sprake van een tegenpartijrisico uit hoofde van de treasury instrumenten. We hebben geen liquide middelen in depots. We streven naar een continue benutting van de kredietfaciliteit. 

In onderstaande grafiek is het liquiditeitsrisico weergegeven voor de huidige leningenportefeuille:

Activiteiten Treasury Jaarplan 2022

In 2022 is voor € 65 miljoen aan nieuwe leningen gecontracteerd met gemiddeld een rente van 1,96% en een gemiddelde restant looptijd van 37 jaar.

De gemiddelde rente is licht toegenomen naar een niveau van 2,83% per 31 december 2022 (2021: 2,78%). Dit betekent dat ondanks een jaar waarin de rentes 2 à 3% hoger liggen dan een jaar geleden dat de consequenties voor Lefier beperkt zijn.

Ontwikkelingen rond de Vennootschapsbelasting

De belasting over het fiscaal resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO2), beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten.

Vanaf 2022 is het VPB tarief verhoogd van 25% naar 25,8%. Ook is de renteaftrek verder beperkt (ATAD1) van 30% naar 20% van de fiscale winst (EBITDA). Beide maatregelen hebben een verhogend effect op de te betalen VPB over 2022 maar ook voor de volgende jaren. De afschaffing van de verhuurderheffing (met ingang van 2023) zal leiden tot een hogere fiscale winst waarmee ook de VPB last zal toenemen. 

Het effect van de rentebeperking was met 30% al fors, maar door de verder inperking van de rentelasten naar nog maar 20% van de fiscale EBITDA (vanaf 2022) komt het bedrijfsmodel steeds verder onder druk te staan. Over 2022 is € 12,4 miljoen aan rente niet aftrekbaar (gelijk aan de extra VPB last van € 3,2 miljoen). Over de periode 2019 tot en met 2022 is het totaal aan rente overschot (rente welke niet aftrekbaar) opgelopen naar € 67,0 miljoen, wat tot een extra VPB last heeft geleid van ca € 17,3 miljoen en dit loopt ieder jaar verder op. 

Per 1 januari 2023 heeft de Belastingdienst eenzijdig de Vasstellingsovereenkomst (VSO2) opgezegd. Als belangrijkste argument geeft de Belastingdienst aan, dat de VSO haar functie grotendeels heeft verloren. Als gevolg hiervan valt Lefier en de woningcorporatiesector terug op de winstbepaling op basis van “goed koopmansgebruik” als basis in de reguliere fiscale wet- en regelgeving en jurisprudentie, behoudens een overgangsregeling. De impact van deze opzegging is voor Lefier beperkt, doordat we op diverse onderdelen een eigen VSO op onderdelen hebben gesloten met de Belastingdienst. Op onderdelen was er en blijft er onzekerheid in de fiscale positie, zoals hierna toegelicht.

Verrekening van verliezen en oude jaren
Lefier heeft de afgelopen jaren relatief omvangrijke fiscale verliezen gerealiseerd. Voor de jaren tot en met 2018 is er inmiddels een aanslag opgelegd. Op de aanslagen over 2016 en 2017 liep nog een bezwaar en deze aanslagen zijn als gevolg van een uitspraak van de Hoge Raad herzien op het punt van de verwerking van ontvangen heffingsvermindering verhuurderheffing. De uitspraak van de Hoge Raad heeft geleid tot een verplichte aanpassing van deze ontvangen heffingsverminderingen voor de jaren vanaf 2016. 

• Dit betreft ten eerste de mogelijkheid tot het fiscaal on balance waarderen van embedded derivaten (conform commercieel). 
• De tweede discussie betreft de onderhoudsvoorziening. De Belastingdienst is bereid op dit onderwerp een compromis te sluiten zo lang de gerechtelijke procedure over de piekeis loopt. Lefier heeft een dergelijk compromis gesloten en heeft in dit kader een vaststellingsovereenkomst gesloten met de Belastingdienst. 
• De derde discussie betreft de mogelijkheid om bij het doorzakken van renteswaps naar basisrenteleningen de negatieve marktwaarde op het moment van doorzak ineens te realiseren.
• De vierde discussie betreft de mogelijkheid om renteswaps met mandatory breakclausules fiscaal on-balance te waarderen. 

Dit alles heeft geleid in een nieuw fiscaal resultaat over 2018 van € 99,7 miljoen negatief. Dit verlies is verrekenbaar met toekomstige jaren.

In 2022 zijn zowel de aangiftes over 2020 als ook die over 2021 ingediend (met een fiscale winst van respectievelijk € 23,2 miljoen en € 12,2 miljoen). Als gevolg van aanpassingen over 2018 zullen de aangiften over 2019 en verder in 2023 nog wel via een herziening worden ingediend. In de fiscale positie zoals opgenomen in dit jaarverslag, is rekening gehouden met de nog in te dienen herziening. 

Ultimo 2022 heeft Lefier nog € 112,4 miljoen aan verrekenbare verliezen. Deze fiscale verliezen zullen conform de huidige fiscale wetgeving verrekend kunnen worden met toekomstige winsten tot en met 2027. Vanaf 2028 is de huidige verwachting, zullen we volledige VPB moeten gaan betalen.

Fiscaal resultaat 2022 en latenties

Over het jaar 2022 is een fiscaal resultaat berekend van € 42,8 miljoen. Door compensabele verliezen uit het verleden, en de aangepaste fiscale wetgeving waarmee we, rekening houdend met een franchise van € 1 miljoen over het meerdere, maximaal 50% mogen verrekenen, komen we tot een fiscaal resultaat na verliesverrekening van € 20,9 miljoen. Hierover is Lefier € 5,3 miljoen aan VPB verschuldigd. Per balansdatum is er middels een voorlopige aanslag reeds € 3,5 miljoen betaald. Het verschil staat als verschuldigd op de balans van Lefier. 

Eind 2022 staat er nog € 112,4 miljoen aan verrekenbare verliezen open, welke in de balans op basis van contante waarde worden gewaardeerd op € 27,1 miljoen als latente vordering voor compensabele verliezen. 

Verder kennen we nog een aantal tijdelijke verschillen in waardering tussen fiscaal en commercieel. Deze tijdelijke verschillen worden eind 2022 gewaardeerd op € 4,1 miljoen aan latente schuld. Deze verschillen zien onder meer op het afschrijvingspotentieel, langlopende leningen, voorziening groot onderhoud en financiële instrumenten.

Fiscale onzekerheden

Er resteren per heden echter nog diverse andere sectorale discussies op het gebied van de Vpb met de Belastingdienst. Over een deel van deze onderwerpen zijn momenteel ook gerechtelijke procedures aanhangig. Daarnaast ligt een aantal onderwerpen voor bij de Kennisgroep van de Belastingdienst, die naar verwachting in het voorjaar van 2023 haar standpunten zal formuleren en kenbaar zal maken. De uitkomst van deze discussies/procedures is per heden nog niet bekend. Lefier heeft bij onzekere belastingposities de standpunten die zijn ingenomen in de aangiften Vpb in de fiscale positie gevolgd.

In dit jaarverslag zijn baten c.q. compensaties verwerkt die het gevolg zijn van de aardbevingsschade. Op dit moment worden gesprekken gevoerd met het Ministerie van Binnenlandse Zaken en de Belastingdienst om te komen tot een passende fiscale verwerking, hetgeen volgens Lefier inhoudt dat er geen belastingheffing plaatsvindt over deze compensaties. Echter, voor het bepalen van de fiscale positie is uitgegaan van een voorzichtige verwerking. Ultimo 2022 is namelijk geen zekerheid dat de Belastingdienst akkoord gaat met een verwerking waarbij de compensaties buiten de heffing van vennootschapsbelasting blijven. De huidige verwerking in de jaarrekening komt erop neer dat de compensatie ten behoeve van verbeteringen en verduurzaming zijn afgeboekt op deze investeringen en de eenmalige schadevergoeding is fiscaal als bate verwerkt.