Voorwoord
Woord vooraf
Lefier is een woningcorporatie met een groot sociaal hart en een duidelijke missie: bij Lefier bieden we een goed en betaalbaar (t)huis aan wie dit nodig heeft, nu en in de toekomst. In het afgelopen jaar hebben we hard gewerkt aan het realiseren van onze doelen, ondanks de uitdagingen die we onderweg tegenkwamen.
In 2021 hebben we ons ondernemingsplan gelanceerd: “Samen het verschil maken voor een betere buurt’. De drie perspectieven en negen opgaven voor de komende jaren die we daarin hebben opgeschreven zijn groot. Maar we staan er gelukkig niet alleen voor. We doen het samen met onze huurders en netwerkpartners. Samen met hen geven we invulling aan de woon- en samenlevingsopgaven van nu en straks. Voor 2022 hebben we prioriteit gelegd op deze vier opgaven uit ons ondernemingsplan:
- We zorgen voor voldoende, goede en gevarieerde woningen
- We werken mee aan sterke wijken en buurten
- Onze dienstverlening staat in verbinding
- Onze basis: duurzaam op orde
De belangrijkste resultaten staan in dit jaarverslag genoemd. Opgedeeld in 9 hoofdstukken, die de indeling volgen van ons ondernemingsplan. Op deze plek lichten we een aantal opvallende dingen uit.
Oorlog in Oekraïne
In februari 2022 zijn we geconfronteerd met de oorlog in Oekraïne. Dit resulteerde in een toestroom van vluchtelingen. Natuurlijk wilden wij ons inspannen om te helpen. De gemeenten waarin wij actief zijn hebben ook aan ons gevraagd wat wij konden betekenen. We hebben gekeken of er woningen zijn die we beschikbaar kunnen stellen voor de (tijdelijke) opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Waarbij we het belangrijk vonden dat we woningzoekenden en mensen die van ons huren niet benadelen. In samenwerking met de gemeente Groningen en SSH hebben we kamers in de studentenflat Cornus beschikbaar gesteld voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Het samenleven tussen internationale studenten en Oekraïense vluchtelingen was zeer geslaagd.
De toenemende politieke spanningen in Oekraïne leiden ook tot stijgende prijzen van grondstoffen. We zien de bouwkosten stijgen en het bouwtempo soms vertragen, waardoor we soms voor uitdagingen komen te staan en we creatieve oplossingen dienen te verzinnen.
Uitbreiding woningaanbod
Afgelopen jaar hebben de kranten vol gestaan met nieuws over het woningtekort en de ambitie om de bouw van nieuwe woningen flink te versnellen. Ook in ons werkgebied zien we de vraag naar woningen toenemen. In de stad Groningen is bijvoorbeeld al jaren een tekort aan studentenwoningen. We willen hier graag ons steentje aan bijdragen maar merken ook dat er weinig grond beschikbaar is om te kunnen ontwikkelen. Samen met de gemeente en collega corporaties kijken we naar oplossingen. Ook de vraag naar sociale huurwoningen neemt in eigenlijk al onze gebieden toe. Afgelopen jaar hebben we 257 woningen en 51 parkeerplekken kunnen opleveren, verdeeld over onze vier werkgebieden. We hebben bovendien veel voorbereidingen getroffen om de komende jaren gemiddeld 360 woningen per jaar te realiseren. Een flinke opgave, waar we graag onze schouders onder zetten. Meer over onze volkshuisvestelijke inhoud is te lezen in hoofdstuk 2.
Aanpak energiearmoede
Door de gevolgen van de oorlog in Oekraïne zijn de energieprijzen in Nederlands fors gestegen. De energiearmoede binnen onze doelgroep groeide. We kregen telefoontjes van huurders die van het gas af wilden omdat ze het simpelweg niet meer konden betalen. Ook vakmannen zagen schrijnende situaties, zoals woningen die verwarmd werden met een barbecue of met waxinelichtjes onder aardewerken potten. Situaties die ons zeer aan het hart gaan en die we graag willen voorkomen. Door deze ontwikkelingen hebben we afgelopen jaar prioriteit gezet om de energie-armoede aan te pakken en huurders meer grip op energielasten te laten krijgen. We hebben binnen Lefier een speciaal e-team ingericht; een regieteam dat zich richt op de aanpak van energiearmoede en verduurzaming. Dat richt zich onder meer op het helpen van huurders bij energiebesparing. Zo hebben we in alle gemeenten waar we actief zijn pakketten met energiebesparende maatregelen uitgedeeld. In totaal hebben ongeveer 4000 huurders zo’n pakket, die ze zelf konden samenstellen, ontvangen. Ook onze vakmannen gingen dagelijks op pad met deze middelen. Zodat ze bij het uitvoeren van een reparatie gelijk de middelen konden uitreiken of in sommige gevallen zelfs aanbrengen.
Afgelopen jaar heeft de verduurzaming van ons woningbezit nog meer prioriteit gekregen. Daardoor hebben we in 2022 598 woningen verduurzaamd naar label A en hebben 1.236 woningen zonnepanelen gekregen. In 2023 gaan we onze investeringen in verduurzaming verder verhogen, zodat we nog meer huurders kunnen helpen om grip te krijgen op hun energielasten.
Meer over onze aanpak vind je in hoofdstuk 2.3 samen verduurzamen en 2.4 grip op woonlasten.
Afschaffing verhuurderheffing
Ondanks de extra financiële ruimte door de afschaffing van de verhuurderheffing blijft het duurzaam bedrijfsmodel onder druk staan. Voor het realiseren van onze grote maatschappelijk opgave is op de lange termijn verdere lastenvermindering noodzakelijk. Vooral de beperking van de renteaftrek binnen de vennootschapsbelasting (ATAD) heeft een zeer nadelige uitwerking voor Woningcorporaties. Voor Lefier is dit nadelige effect aan renteoverschot, die in de toekomst niet verrekenbaar is, tot eind 2022 opgelopen tot € 66,6 miljoen wat tot een extra VpB last heeft geleid van circa € 17,2 miljoen.
Nieuwe medewerkers verwelkomd
In 2022 heeft de herinrichting van de organisatiestructuur plaatsgevonden. Deze sluit nu beter aan op ons ondernemingsplan en de te realiseren doelen. We hebben afgelopen jaar veel nieuwe medewerkers verwelkomd. De herinrichting levert ons veel op, maar heeft ook van onze medewerkers gevraagd om wendbaar te zijn. Ik ben er trots op om te zien hoe iedereen binnen Lefier dit heeft aangepakt en waar we nu staan als organisatie. Meer over de herinrichting en onze organisatie is te lezen in hoofdstuk 4 van dit jaarverslag: onze organisatie: overzichtelijk en transparant.
Prioriteiten in 2023
Onze ambitie om dagelijks het verschil voor onze huurders en buurten te maken blijft onveranderd hoog, ook in 2023. Tegelijkertijd hebben we te maken met bijzondere omstandigheden. In 2023 hebben we nog steeds last van de energiecrisis waardoor onze huurders in financiële problemen kunnen komen. We gaan aan de slag met de stevige opgave voor nieuwbouw, verduurzaming en leefbaarheid.
Tot slot brengen we onze basis duurzaam op orde; we gaan ons primair systeem herimplementeren. We gaan onze processen optimaliseren waarbij de klant ons vertrekpunt van handelen is. Kortom; we hebben in het nieuwe jaar genoeg uitdagingen die op ons pad komen. Dat vraagt ons ook om wendbaar te zijn en daadkracht te tonen.
Ondanks de onzekere periode waarin we opereren heb ik vertrouwen in de toekomst. Ik zie hoe de medewerkers van Lefier met veel betrokkenheid en bevlogenheid zich elke dag inspannen om het verschil te maken voor een betere buurt. En daar ben ik trots op! Samen hebben we de resultaten behaald die dit jaarverslag toont. Hiervoor wil ik alle medewerkers van Lefier bedanken.
Tot slot wil ik graag mijn oprechte dank uitspreken aan al onze netwerkpartners, de OR, Huurdersorganisaties en RvC, voor hun onmisbare bijdrage aan onze woningcorporatie. Samen weten we successen te boeken en dit had niet gekund zonder de inzet van deze partijen.
Vriendelijke groet,
Elles Dost, Bestuurder Lefier
