02 Over Lefier

Als maatschappelijke organisatie zien we ieder jaar veranderingen in onze omgeving, die van invloed zijn op het uitvoeren van ons werk. Een aantal ontwikkelingen is redelijk stabiel en voorspelbaar, maar er zijn ook nieuwe ontwikkelingen. Aan deze ontwikkelingen besteden we extra aandacht. De belangrijkste ontwikkelingen beschrijven we jaarlijks in een omgevingsanalyse. In deze paragraaf benoemen we een aantal ontwikkelingen die op ons afkomen en die terugkomen in de Nationale Prestatieafspraken. 

Nationale Prestatieafspraken

In 2022 is besloten om de verhuurderheffing af te schaffen. Daartegenover staan nu bindende afspraken: de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Deze afspraken zijn gemaakt tussen het Rijk, de Woonbond, gemeenten (VNG) en Aedes. Afschaffing van de verhuurderheffing vergroot onze mogelijkheden om te investeren in een aantal grote maatschappelijke opgaven. 

Er zijn een aantal onderwerpen aan de orde geweest met betrekking tot de nationale prestatieafspraken. We vragen geen huurverhoging meer na renovatie (gratis isolatie). De opgave voor nieuwbouw sociale huur en middenhuur is onderdeel van onze portefeuillestrategie. We zetten extra in op verduurzaming zodat we tijdig de labels E, F en G kunnen uitfaseren. Geen woningen met een conditiescore van 5 en 6 is onderdeel van onze meerjaren onderhoudsbegroting. We zorgen dat onze capaciteit en interne processen hierop aansluiten.

Energiearmoede en verduurzaming

We zagen in 2021 de kosten voor energie al toenemen. In 2022 heeft de oorlog in Oekraïne geleid tot een forse stijging van de energiekosten. Deze stijging van kosten leidt direct tot toename van energiearmoede, die voortkomt uit de combinatie van een laag inkomen, een hoge energierekening en een slecht geïsoleerde woning. Lefier ervaart dan ook de urgentie om haar bezit versneld te verduurzamen om zo een bijdrage te kunnen leveren aan de beheersing van de woonlasten van onze huurders. We hebben onze doelstellingen op het gebied van verduurzaming aangescherpt en hier de benodigde investeringsruimte voor gereserveerd. We streven ernaar om uiterlijk in 2028 geen woningen met een energielabel E, F of G meer te verhuren. In 2032 zal het gemiddelde energielabel van onze woningen A moeten zijn. Om die reden gaan we de komende jaren duizenden woningen verduurzamen. In 2023 gaan we ruim 3300 woningen verduurzamen. Tegelijkertijd worden komend jaar wooncoaches ingezet om onze huurders te helpen met de bestrijding van energiearmoede en bieden we met kleine energiemaatregelen hulp waar projectmatige verduurzamingsmaatregelen nog niet starten.

Woningnood

Ook het tekort aan woningen blijft onze aandacht vragen. We zien een groei van het aantal huishoudens in ons werkgebied en een opgave ten aanzien van de huisvesting van spoedzoekers en statushouders. In 2022 hebben we onze strategie geactualiseerd en investeringsruimte opgenomen voor het bouwen van extra woningen. We gaan het bouwtempo flink verhogen. We zijn gestart met de voorbereidingen van diverse (nieuw)bouwprojecten. Zodat we de komende jaren gemiddeld 360 woningen per jaar bouwen. Deze versnelling willen we mede tot stand brengen door deel te nemen aan de Bouwstroom Noord. Door slimme samenwerkingen kunnen we de doorlooptijd verkorten en de investeringskosten beheersen. 

Samenwerking met stakeholders

De opgave die volgt uit de Nationale Prestatieafspraken is ongekend groot. Deze opgave kunnen we niet alleen realiseren, daarvoor is nauwe samenwerking met onze partners noodzakelijk. Lefier investeert dan ook in de samenwerking met onder meer gemeenten, huurdersorganisaties en collega-corporaties, gericht op de totstandkoming van onze gezamenlijke opgave.

Inspelen op risico’s en onzekerheden

De context waarbinnen Lefier functioneert is sterk in beweging. Als gevolg van de oorlog in Oekraïne en de nasleep van de Coronacrisis was de inflatie afgelopen jaar extreem hoog en zijn de rentes ongekend snel verhoogd. Tegelijkertijd is er grote urgentie om te investeren in onze portefeuille zodat we onze huidige én toekomstige huurders genoeg betaalbare en kwalitatief goede woningen kunnen bieden. Naast deze ontwikkelingen op de financiële markten en de eerdergenoemde Nationale Prestatieafspraken heeft onze overheid verschillende plannen in de maak die de betaalbaarheid voor ons en onze huurders raken. Het wijzigen van de wetgeving rondom de huurtoeslag en het reguleren van de middenhuur zijn hier voorbeelden van. We zullen deze externe ontwikkelingen dan ook scherp blijven volgen, zodat we tijdig kunnen bijsturen wanneer dat nodig is. Tegelijkertijd zullen we vol blijven inzetten op de invulling van onze opgave.

De Aedes-benchmark maakt al negen jaar de prestaties van corporaties op hoofdlijnen inzichtelijk. In november 2022 werden de resultaten over 2021 bekendgemaakt. Hieronder zijn onze prestaties op de prestatievelden uiteengezet. 

Algemene conclusie: 

• Een sterke verbetering van het prestatieveld bedrijfslasten; van een letter C naar A. We willen als Lefier niet te duur zijn, maar wel het goede doen voor onze huurders. Hoewel we zeer blij zijn met een A-score, stellen wij ons ten doel om het sectorgemiddelde aan te houden. In 2022 bedroegen de beïnvloedbare bedrijfslasten € 844 per vhe.
• De betaalbaarheid en het huisvesten van de doelgroep passend toewijzen staat conform voorgaande jaren op een A. Op beschikbaarheid scoren we een B. De ontwikkeling van de voorraad tot een hoge aftoppingsgrens is met een groei van 1,5% fors lager dan de groei van 8,1% in de sector. Dit is met name het gevolg van de Wet eenmalige huurverlaging die in 2021 van kracht was. Deze regeling gaf huurders met een inkomen tot de passend-toewijzen-grens en een huur boven de aftoppingsgrens het recht op een eenmalige verlaging van de huur. Het aantal huurders met recht op huurverlaging lag mede door ons beleid, beduidend lager dan de sector. In 2023 zullen we uitvoering geven aan de wet eenmalige huurverlaging 2023 voor huurders met een lager inkomen. Op basis van gegevens van de belastingdienst zullen circa 5.700 huurder hiervoor in aanmerking komen wat direct invloed heeft op de betaalbaarheid.
• De overige scores liggen nog onder het sectorgemiddelde. Hier hebben we inmiddels actie op ondernomen of is onderdeel van ons Jaarplan 2023. Op basis van onze plannen en doelen zijn de prestatievelden waar we (beneden) gemiddeld op scoren- voldoende in scope. 
• Daarnaast zien we in de afgelopen jaren een licht positieve ontwikkeling van het huurdersoordeel. We verwachten dat het verbetertraject met betrekking tot dit onderwerp leidt tot een verdere verbetering van dit prestatieveld. Ons doel is om eind 2023 minimaal gemiddeld een 7.7 te scoren op klanttevredenheid. 

Voor een uitgebreide toelichting en analyse wordt verwezen naar de corporatierapportage Aedes-benchmark 2022.