03 Onze volkshuisvestelijke inhoud

Vastgoedportefuille

Goed wonen betaalbaar maken en houden, daar zetten wij ons elke dag voor in. Dat doen we samen met onze huurders en gemeenten. Lefier is een corporatie met 33.966 verhuureenheden, waarvan we er 28.626 verhuren als woning. Ons aanbod is heel divers: huizen, appartementen en studentenkamers, maar ook commercieel vastgoed, bergingen en parkeerplaatsen. We hebben eenheden in de  gemeenten Groningen, Midden-Groningen, Stadskanaal, Borger-Odoorn en Emmen.

Woningen van Lefier naar huurklasse en gemeente

De meeste huurprijsgrenzen in 2022 zijn gelijk aan die in 2021, omdat deze worden geïndexeerd met de huurontwikkeling van het voorgaande jaar. Aangezien in 2021 de huren waren bevroren, zijn de volgende huurprijsgrenzen in 2022 ongewijzigd:

• Kwaliteitstkortingsgrens: € 442,46.
• Lage aftoppingsgrens: € 633,25.
• Hoge aftoppingsgrens: € 678,66.

De liberalisatiegrens in 2022 wordt geïndexeerd met de inflatie en is dus wel aangepast ten opzichte van 2021:

• Liberalisatiegrens: € 763,47 (was € 752,33).

We beoordelen daarbij ook in hoeverre deze opgave nu en in de toekomst betaalbaar blijft. Onze eigen omgevingsanalyse, actuele woningmarktonderzoeken en gemeentelijke woon- en wijkvisies vormen de onderbouwing voor de jaarlijkse actualisatie van onze portefeuillestrategie.

Nationale Prestatieafspraken

In 2022 is het besluit genomen om de verhuurderheffing te laten vervallen. Dit besluit is gekoppeld aan de nationale prestatieafspraken (NPA), ondertekend door het Rijk, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, Aedes en de Woonbond. Met deze afspraken committeren partijen zich aan extra inzet op het gebied van volkshuisvesting. Zo zijn er onder meer afspraken gemaakt op het gebied van duurzaamheid, betaalbaarheid, leefbaarheid, wonen en zorg en beschikbaarheid.

Concrete impact Lefier

Lefier heeft haar doelstellingen op het gebied van duurzaamheid verder aangescherpt. Niet alleen op basis van de NPA, maar vooral op basis van de noodzaak die wij dagelijks ervaren. Onze huurders werden in 2022 geconfronteerd met stijgende woonlasten, mede als gevolg van geopolitieke ontwikkelingen. We willen binnen nu en 5 jaar geen woningen met een energielabel E, F of G meer verhuren. Ultimo 2022 zijn dit nog circa 4.100 woningen.

Naast gestegen kosten voor energie zien we ook dat de vraag naar woningen nu en in de toekomst blijft toenemen. Dit leidt in enkele gemeenten tot een toename van de groeiopgave en in andere gemeenten tot een uitstel van de verwachte krimp. We streven er dan ook naar om binnen 10 jaar onze voorraad met bijna 1.000 woningen te laten groeien. Dit getal vormt de optelsom van onze geplande nieuwbouw, sloop en verkoop. Deze extra investeringen in verduurzaming en nieuwbouw leiden ook tot een toename van ons investeringsvolume. Op basis van onze geactualiseerde strategie neemt ons jaarlijkse investeringsvolume toe tot €140 miljoen.

Inzet op korte termijn

Om de hierboven geschetste opgave te realiseren zullen we op korte termijn onze investeringen opvoeren. Het afgelopen jaar heeft dan ook in het teken gestaan van de verdere versnelling van onze investeringen. Onderstaande tabel toont onze inzet in concrete projecten de komende 3 jaar. Hieruit volgt onder meer dat we tussen nu (begin 2023) en 2025 ruim 3.300 huurders gaan voorzien van een verduurzaamde woning.

Nieuwbouw/aankoop van woningen

Een huurwoning zoeken is één ding, er een vinden en krijgen is iets heel anders. Lange wachttijden, te weinig huurwoningen, of te dure huurwoningen. Door woningen te bouwen en aan te kopen levert Lefier een bijdrage aan de opgave om meer betaalbare huurwoningen beschikbaar te stellen. Op verschillende locaties in ons werkgebied hebben we nieuwbouw gerealiseerd. In Groningen, Emmen, Siddeburen en Hoogezand hebben we in totaal 257 woningen met 51 parkeerplekken gebouwd. Dat zijn meer dan vooraf gepland, namelijk 125 woningen. Dit komt voornamelijk door de vervroegde oplevering van het complex ‘de brugwachter’ (zie kader).

Sloop/verkoop

Woningen die gesloopt of verkocht worden, vervangen we door nieuwbouw of aankoop van woningen omdat deze woningen op basis van kwalitatieve en kwantitatieve kenmerken niet in de gewenste portefeuille passen. In 2022 hadden we het voornemen om in totaal 193 woningen te slopen (in 4 projecten) en 121 woningen te verkopen. In 2022 hebben we 2 sloopprojecten gerealiseerd. Dit zijn 22 woningen in Nieuw Buinen, 78 woningen in Hoogezand en 1 woning in Nieuw Weerdinge. De overige twee projecten hebben vertraging opgelopen en staan voor 2023 op de planning. 
In 2022 hebben we 96 woningen verkocht, tegenover een begrote verkoop van 121 woningen. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door de kentering in de verkoopmarkt, weinig mutaties in Groningen en vertraging bij de verduurzaming van deze verkoopwoningen. En doordat we medio 2022 een aantal woningen beschikbaar hebben gesteld aan Oekraïners en de verkoop hiermee is uitgesteld. In de niet-DAEB portefeuille hebben we aanvullend nog 6 woningen, 11 parkeerplaatsen en een bedrijfspand verkocht. 

Investeren in goede woningen

We vinden het belangrijk dat onze woningen van voldoende kwaliteit zijn en dat onze huurders keuzemogelijkheden hebben als het gaat om bijvoorbeeld hun wooncomfort of het moment van onderhoud. Een nieuwe keuken, badkamer en/ of een nieuw toilet dragen bij aan een verbetering van het wooncomfort van onze huurders. In het afgelopen jaar hebben we flink ingezet op het verbeteren van de kwaliteit van onze woningen. We hebben bij ruim 1.400 woningen een nieuwe keuken, badkamer en/of toilet vervangen. Hiermee hebben we onze doelstellingen van 700 woningen ruimschoots behaald. 

Onderhoud

Om de kwaliteit van onze huurwoningen op peil te houden investeren we jaarlijks flink in het onderhouden van onze woningvoorraad. Een goed onderhouden woning bevordert het wooncomfort en -plezier. Helaas is het niet gelukt om alle werkzaamheden ook daadwerkelijk uit te voeren. We hebben € 27,4 miljoen aan planmatig onderhoud uitgegeven en er wordt vanuit 2022 voor circa € 2,5 miljoen doorgeschoven naar 2023. Deze vertraging wordt veroorzaakt door veranderde marktomstandigheden met lange levertijden en een gebrek aan beschikbaar personeel.

 Dagelijks onderhoud

In 2022 hebben we ons proces rondom Dagelijks Onderhoud vernieuwd. Per 1 maart 2022 werkt Lefier met één team Dagelijks Onderhoud, met in elk werkgebied een uitvoerder, centraal aangestuurd door onze manager Dagelijks Onderhoud. We creëren met deze inrichting meer grip op de kwaliteit van onze opdrachtverstrekking, de uitvoering van het onderhoud en de facturering.
In 2022 zijn de kosten van dagelijks onderhoud gestegen. De mutatiekosten van onze woningen zijn gestegen, maar doordat er minder huurmutaties zijn geweest zijn de totale kosten voor mutatieonderhoud lager dan in 2021. De kosten van het reparatieonderhoud zijn toegenomen. Dit is een gevolg van de gestegen kosten van arbeid (van uitbesteed werk) en materialen.
De samenwerking met onze regiepartners is in januari 2023 hernieuwd. De samenwerking gaat uit van een principeovereenkomst voor vijf jaar, waarmee we regiepartners meer continuïteit bieden en daarmee de garantie op voldoende capaciteit vergroten in een markt die zich kenmerkt door schaarste.

Kleine woningaanpassingen

De groep oudere huurders stijgt. Meer huurders krijgen te maken met lichamelijke beperkingen. Eenvoudige dagelijkse dingen kunnen dan een echte uitdaging worden, bijvoorbeeld je huis binnenkomen of de kraan opendraaien. Met kleine woningaanpassingen willen we onze huurders helpen om langer zelfstandig thuis te kunnen wonen. In de gemeente Emmen zijn we in december gestart met een pilot, waarbij we tien veel voorkomende voorzieningen aanbieden zoals een douchebeugel, douchestoel en verhoogd toilet. Huurders kunnen deze voorzieningen eenvoudig zelf aanvragen via onze website of telefonisch. Als de pilot succesvol verloopt, gaan we de voorzieningen ook aan huurders in andere gemeenten aanbieden.

Fonds Klein Onderhoud

Het is nog niet gelukt om het nieuwe beleid Fonds Klein Onderhoud te implementeren. Huurders kunnen vrijwillig lid worden van het fonds. Wij nemen dan de verantwoordelijkheid voor klein onderhoud over. Het werkt als een soort verzekering voor onverwachte uitgaven aan de woning. We hebben in 2022 besloten om het beleid op punten aan te passen. Dit brengt met zich mee dat we opnieuw met onze huurdersorganisaties hierover in gesprek gaan. We gaan 2023 gebruiken om het beleid te implementeren en de hiervoor noodzakelijke ICT in te richten.

Veiligheid (project rookmelders)

Vanaf 1 juli 2022 dienen alle woningen te zijn voorzien van rookmelders. Eind 2022 was 84% van ons bezit voorzien van rookmelders. Inmiddels (februari 2023) zijn alle huurders van woningen waar nog geen rookmelder aanwezig is, aangeschreven of benaderd voor plaatsing. Bij de huurders die we niet kunnen bereiken, plaatsen we rookmelders bij mutatie of bij een reparatie. Tot die tijd proberen we deze huurders wel te bereiken om sneller een afspraak te maken voor de installatie. 

Het aardbevingsgebied

Kr8-corporaties

Dertig procent van de te versterken woningen in het aardbevingsgebied is in bezit van corporaties. De acht corporaties in het gebied werken samen in de Kr8 aan veiligheid, duidelijkheid en eenduidigheid voor haar huurders. Onderdeel van de samenwerking is ook om te komen tot een op elkaar afgestemde portefeuillestrategie. Op hoofdlijnen is deze in 2022 afgerond. Het vervolg daarop betreft een verdiepingsslag waarin de plannen op complexniveau nader op elkaar worden afgestemd. Nadere uitwerking hiervan vindt plaats in de loop van 2023, verdere verfijning in de jaren daarna. Lefier is de komende jaren nog terughoudend met de verkoop van woningen in het aardbevingsgebied zolang niet helder is wat er vanuit de mogelijke versterkingsnoodzaak met deze woningen moet gebeuren. 

Oude versterkingsopgave NCG (Batch 1581)

Voor de 104 woningen van Lefier die vallen in de Batch 1581 (de groep van 1581 woningen die vanuit het oude versterkingsprogramma van de NCG al geïnspecteerd zijn, inclusief versterkingsadviezen) is een besluit genomen over de aanpak. Alles is erop gericht om in ieder geval 76 woningen middels sloop/nieuwbouw te vervangen voor nieuwe, energiezuinige woningen. De planvorming en voorbereidingen hiervoor zijn in volle gang. De tijdelijke huisvesting van bewoners die vanwege de sloop/nieuwbouw moeten verhuizen is daarbij nog wel een uitdaging. Bewoners worden betrokken bij de planvorming. Voor twintig woningen, nog relatief jonge appartementen, is een herbeoordeling aangevraagd onder de meest recente NPR. Voor het resterende deel van de woningen geldt dat dit “versnipperd bezit” is, waarin we in grote mate afhankelijk zijn van wat particuliere eigenaren met hun woning willen. De gesprekken met eigenaren zijn opgestart. De gehele operatie zal het nodige gaan vergen van bewoners in het gebied.  

Versterkingsadviezen

Mede door de omvang, complexiteit en capaciteitsproblemen bij de NCG zijn in achterliggende jaren relatief weinig versterkingsadviezen beschikbaar gesteld aan Lefier. We zien met name in de tweede helft van in 2022, dat hierin een versnelling is gekomen. Mede op basis van de daarbij gehanteerde “typologie-aanpak”, waarbij op basis van gelijksoortige woningkenmerken niet alle woningen individueel beoordeeld hoeven te worden, wordt voor steeds meer woningen duidelijk of versterkingsnoodzaak aanwezig is. In veel gevallen is het oordeel dat woningen “op norm” zijn en daarmee niet versterkt hoeven te worden. Voor Lefier betekent dit dat voor deze woningen de verduurzamingsopgave de versterkingsopgave niet raakt. Vanuit de NCG is de toezegging gedaan dat uiterlijk eind 2023 alle woningen beoordeeld zullen zijn en de uitkomsten daarvan gedeeld zijn met Lefier. 

Bestuursakkoord 

Tussen Rijk en Gemeenten/woningcorporaties in het aardbevingsgebied zijn eind 2020 afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een Bestuursakkoord. Het doel daarvan was meerledig, maar betrof met name de versnelling van de versterkingsopgave in het aardbevingsgebied, het vereenvoudigen van de versterkingsopgave door afname van de versterkingsnoodzaak, compensatie voor geleden schade en rust in het gebied. Aan deze afspraken zijn tevens diverse geldstromen gekoppeld in de vorm van rechtstreekse uitkering van bedragen dan wel in de vorm van (veelal woning-gebonden) subsidies. Ook Lefier valt onder de regelingen die zijn vastgelegd in het Bestuursakkoord. Naast een vergoeding van ruim € 29,5 miljoen (waarvan conform voorwaarden circa € 4,5 miljoen is uitgekeerd aan huurders in het gebied) is er tevens ruim € 9 miljoen aan “woning-gebonden” subsidies beschikbaar voor Lefier. Aan de hand van versterkingsadviezen heeft Lefier de mogelijkheid om deze subsidies aan te vragen en in te zetten voor verduurzamings-/verbeterwerkzaamheden aan de woningen. Dit bedrag zal de komende jaren worden aangewend ter verbetering van deze woningen. De planvorming hiervoor is inmiddels gestart. Organisatorisch vergt de afhandeling en verantwoording van deze woning-gebonden subsidies de nodige extra inzet van medewerkers.

Schadeafhandeling IMG

Het jaar 2022 heeft voor een groot deel in het teken gestaan van verbetering van de samenwerking tussen de woningcorporaties en IMG (Instituut Mijnbouwschade Groningen). Dit heeft ervoor gezorgd dat de samenwerking tussen IMG, deskundigenpartijen en de woningcorporaties tot meer tevredenheid heeft geleid. Lefier is hierin één van de gesprekspartners geweest. Er is ook gezocht naar meer varianten om schade op te nemen. Er zijn nu twee nieuwe opnamevarianten bijgekomen. De eerste betreft de mogelijkheid om een hele straat of blok woningen in een keer te melden, ook al is op voorhand niet bekend of de gemelde woningen schade hebben. Het grote voordeel hiervan is dat aardbevingsschadeherstel een onderdeel van een project kan worden dat gepland is voor deze woningen. De tweede mogelijkheid betreft een snelle manier om mutatiewoningen te melden. Het voordeel hiervan is dat tijdens de leegstandperiode de schade hersteld kan worden. 2022 is een proefjaar geweest om deze nieuweopnames te optimaliseren. In 2023 zullen we met deze nieuwe mogelijkheden gaan werken. Er zijn nog diverse zaken voor verbetering vatbaar. Met name de doorlooptijd van schademelding tot daadwerkelijk herstel duurt nog steeds te lang volgens de woningcorporaties en onze huurders. Ook het verrekenen van vergoedingen kan sneller. IMG heeft aangegeven om hier aan te werken in 2023.

Sinds april 2020 werken de acht corporaties die actief zijn in Drenthe met Thuiskompas. Wie een huurwoning zoekt in Drenthe en omgeving, kan op Thuiskompas in één oogopslag zien wat er beschikbaar is. De bekendheid van Thuiskompas is in de afgelopen twee jaar gegroeid en de gebruikers geven de site een 7,5. In 2023 wordt de website verder verbeterd. We zijn er trots op dat inmiddels ruim 12.500 mensen een huurhuis hebben gevonden via de website van Thuiskompas.

Sinds april 2021 bieden we kamers binnen onze studentenportefeuille aan via het platform van ROOM. Met dit platform hebben we meer digitale mogelijkheden dan voorheen, doorstroming naar een andere woning of studentenstad is eenvoudiger geworden en alle informatie op de site is ook in het Engels beschikbaar. Medio 2022 hebben we het toewijzingsbeleid binnen de studentenportefeuille geëvalueerd. Lefier is tevreden over de overstap naar ROOM en over de dienstverlening die wij kunnen bieden via het platform. Naar aanleiding van de evaluatie zullen we in 2023 het aantal kamers per toewijzingsmodel verschuiven, vereenvoudigen we het toewijzingsbeleid en zetten we in op verbetering van het hospiteerproces. We verwachten dat dit zal bijdragen aan de tevredenheid van onze huurders.

Sinds begin 2020 boden de corporaties in de gemeente Groningen alle beschikbare studenten- en jongereneenheden aan via de etalagewebsite Ghuus. Eind 2022 hebben de deelnemende corporaties besloten om met Ghuus te stoppen. Onder andere, doordat Lefier heeft gekozen voor aansluiting bij ROOM. Uiteraard blijven de corporaties goede en vooral betaalbare appartementen, studio’s en kamers aanbieden voor jongeren en studenten via ROOM en WoningNet. Jongeren die een short stay woning zoeken kunnen terecht bij SSH Groningen.

Verhuur woningen

Bij Lefier bieden we een goed en betaalbaar (t)huis aan wie ons nodig heeft, nu en in de toekomst. In 2022 kregen 2.757 huishoudens (incl. nieuwbouw), de sleutel van een woning van Lefier, waarvan 2.648 sociale huurwoningen en 109 woningen in de vrije sector. We vinden het belangrijk dat huurders een woning krijgen met een huur die aansluit bij hun inkomen, passend toewijzen noemen we dit. In 2022 werden 98,4% van de sociale huurwoningen passend toegewezen tegenover een wettelijke norm van 95%. Soms kiezen we er bewust voor om niet passend toe te wijzen, bijvoorbeeld aan woningzoekenden die in verband met wijkvernieuwing dringend een andere woning nodig hebben, aan statushouders met een groot gezin of aan woningzoekenden die een woning met WMO-voorzieningen nodig hebben. Lefier heeft in 2022 99,5% van de sociale huurwoningen toegewezen aan de doelgroep. De doelgroep zijn eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014. De landelijke norm hiervoor is 92,5%.

Vanwege de versterkingsopgave en wijkvernieuwing is in de gemeente Midden-Groningen in 2022 in de prestatieafspraken vastgelegd om maximaal 15% van de beschikbaar komende woningen te verhuren aan huurders die niet tot de doelgroep behoren. In 2022 hebben we deze extra ruimte niet hoeven gebruiken. In Midden-Groningen is in 2022 97,5% van de sociale huurwoningen aan de doelgroep toegewezen.

Oplevering en ontwikkelen nieuwe woonvormen

In 2022 zijn er enkele brainstormsessies georganiseerd en zijn er mogelijke locaties voor nieuwe woonvormen aangedragen. Ook hebben we onderzoek gedaan naar participatieve ontwikkelvormen en gaan we goede voorbeelden in het land bezoeken. We hebben de ambitie om samen met huurders of derden in 2023 één of twee initiatieven te ontwikkelen of de planvorming op te pakken. In verband met de (her)prioritering van onze doelstellingen is besloten om te bezien of er tijd en ruimte is om dit in het tweede half jaar van 2023 te organiseren.

Met aandacht voor acceptabele energielasten

We willen onze doelgroep duurzame en betaalbare huisvesting bieden. Naast een betaalbare huurprijs is energiebesparing voor ons als corporatie het belangrijkste instrument om het wonen duurzaam betaalbaar te houden, ook in de toekomst. Als goed rentmeester investeren wij daarom in toekomstbestendige woningen. 

Als gevolg van de energiecrisis hebben we in het afgelopen jaar voorrang gegeven aan het thema energiearmoede/ acceptabele energielasten. De extreem hoge energieprijzen hebben ervoor gezorgd dat een deel van onze huurders in de problemen komt en moeite heeft om de energielasten te betalen. Een goed geïsoleerde woning is een belangrijke stap naar acceptabele energielasten en meer wooncomfort. Naast het leveren van maatwerk voor de huurders die in de problemen komen en de verduurzaming van ons bezit vinden we het ook belangrijk dat onze huurders zelf een verduurzamingsverzoek kunnen indienen en helpen we huurders bij het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Dit thema stond in 2022 centraal en is ook een belangrijk speerpunt voor de komende jaren. We richten ons op de volgende aspecten:

Helpen van huurders bij energiearmoede en energiebesparing

We hebben een E-Team met een brede vertegenwoordiging uit de organisatie in het leven geroepen. Het doel is om zoveel mogelijk initiatieven en acties die bijdragen aan de bestrijding van energiearmoede binnen de lijn te beleggen, dus te laten plaatsvinden in de organisatie zoals die nu is ingericht. Ruim 4.000 huurders hebben een energiepakket met eenvoudige energiemaatregelen opgehaald (met name producten als radiatorfolie, tochtband, deurborstel, brievenbusborstel en ledlampen). In dit project stond de huurder nadrukkelijk centraal. Dat houdt in dat zij voor € 50 aan materialen mochten uitzoeken die het beste aansloten bij hun behoefte. De focus voor dit project lag op de woningen met een energielabel D/E/F/G. Daarnaast hebben wij 556 energiedisplays geïnstalleerd en zijn er eind 2022 voorbereidingen getroffen voor het werven van vier wooncoaches om onze huurders te begeleiden bij onder andere hun energieverbruik. Dit doen we in samenwerking met gemeenten en huurdersorganisaties. 

Verduurzaming op eigen verzoek

We geven huurders de mogelijkheid om individueel (op eigen verzoek) verduurzamings-maatregelen aan te vragen. Zoals bijvoorbeeld dubbel glas, isolerende materialen en zonnepanelen. Deze uitvoeringsopgave valt onder de noemer Verduurzamen op Eigen Verzoek. Op deze manier proberen we de (financiële) druk voor onze huurders vanwege de energiearmoede te verlagen en het wooncomfort te vergroten. In 2022 hebben we ongeveer 450 individuele aanvragen ontvangen. Bewoners die in hetzelfde complex wonen als de aanvragers zijn aangeschreven met het verzoek of ze ook mee willen doen. 

Verduurzaming in planmatig onderhoud

In de uitvoeringsopgave van ons planmatig onderhoud hebben we verduurzamingsmaatregelen toegevoegd. Bij regulier schilderwerk hebben we enkel glas vervangen door dubbelglas. Bij vervanging van daken hebben we dakisolatie aangebracht. 

Opschalen investeringen voor label verbetering (Label A- en C-projecten)

Verduurzaming label A

In 2022 hebben we 418 woningen verduurzaamd naar een label A. We hebben met vier vaste partners een proces op gang gebracht om ons woningbezit te verduurzamen naar label A. Dankzij deze manier van werken kunnen we grote stappen maken. In de komende jaren voeren we het tempo op en willen we gemiddeld 820 woningen per jaar naar label A verduurzamen.

Ons woningbezit en bedrijfsonroerendgoed dat we willen verkopen willen we eerst verduurzamen naar energielabel C. Het gaat hier om een opgave van bijna 1.000 woningen voor de komende drie jaar. In 2022 heeft er ondanks de doelstelling van 337 woningen geen realisatie plaatsgevonden. Dit wordt veroorzaakt door een gebrek aan capaciteit bij de leveranciers die zich bezighouden met het toewijzen van energie-labels. In 2023 gaan we alsnog starten met de eerste 337 woningen.

We zijn een raamcontract aangegaan met een vaste partij om ieder jaar 1.000 woningen van zonnepanelen te voorzien. In 2022 hebben we dat al gedaan bij 1.236 woningen. In 2023 hebben we ons ten doel gesteld om wederom minimaal 1.000 woningen te voorzien van zonnepanelen. Daarnaast hebben we de installateurs gevraagd om extra capaciteit vrij te maken om dit aantal te verhogen en op termijn 3.000 woningen per jaar van zonnepanelen te voorzien.

Energielabels

De verduurzamingsopgave is groot voor het bezit van Lefier. We kunnen helaas niet alle woningen in één keer verduurzamen. We focussen ons eerst op de slechtste labels, maar ook hiervoor geldt dat bewoners soms moesten wachten. We blijven de energiezuinigheid van onze woningen vergroten door ze grondig te isoleren, waar het kan van het aardgas af te halen en aan te sluiten op een duurzame warmtebron. Steeds minder woningen hebben dan ook een energielabel E, F of G. In totaal heeft Lefier 33.966 verhuureenheden, hiervan zijn 28.626  eenheden zelfstandige- of onzelfstandige woningen.

Op basis van wetgeving hebben we de verplichting om in 2028 alle woningen met een label E, F of G verduurzaamd te hebben. Wij streven ernaar om deze labels al sneller verduurzaamd te hebben, namelijk in 2026. Het gaat om 14% van ons woningbezit. Alle adressen met slechte labels worden in 2023 geïnspecteerd door onze gecontracteerde bouwers. Op basis van de inspectie nemen we een besluit over de woningen. Het merendeel zal worden verduurzaamd. Afhankelijk van de uitkomsten van de inspecties kan worden besloten om versneld een deel van de woningen te slopen en vervangende nieuwbouw te plegen waar noodzakelijk. 
Met name in het buitengebied zijn er woningen met slechte labels die we niet willen behouden na 2050. Deze gaan we beperkt verduurzamen of versneld afscheid van nemen (sloop of verkoop) omdat de investeringskosten niet opwegen tegen het langdurig in beheer houden van deze woningen. Woningen die reeds het label verkoop hebben worden verduurzaamd naar minimaal label C.
Voor de woningen met een monumentale status geldt een uitzondering en voor woningen in VvE’s geldt een inspanningsverplichting. Hiervoor lopen inmiddels pilots om de verduurzamingsopgave en aanpak in beeld te brengen voor deze thema’s. 

Medewerkers rijden duurzaam 

Sinds eind 2022 kunnen projectopzichters een auto op naam van Lefier krijgen. Hiervoor zijn acht elektrische auto’s besteld. In 2023 zijn zestien bussen (van vakmannen) aan vervanging toe. Dertien van deze bussen gaan rijden op HVO diesel. Sinds november is deze bus ook elektrisch verkrijgbaar, daar heeft Lefier er drie van aangeschaft waarmee proefgedraaid wordt. Dit om de actieradius en de zware belasting van de bussen te toetsen. Uitgangspunt is dat we alleen nog maar elektrische auto’s aanschaffen.

Kantoorpanden en niet-Daeb bezit

We hebben veel voorbereidingen getroffen om een duurzame toekomst voor ons Niet-DAEB bezit te bewerkstelligen. In tegenstelling tot onze DAEB-portefeuille gelden voor onze Niet-DAEB woningen soms andere wetten en plichten dan in de DAEB-strategie. Om ons hierop voor te bereiden hebben we een externe expert gevraagd ons te helpen.

• We hebben onze Niet-DAEB portefeuille getoetst op de belangrijkste wet- en regelgeving m.b.t. verduurzamen. Alle zaken die hieruit naar voren zijn gekomen zijn gepresenteerd in een tijdlijn. Hierdoor hebben we meer grip gekregen op de verplichtingen die voor deze portefeuille gelden.
• Alle kantoren van Lefier zijn getoetst aan de energielabel C verplichting voor kantoren. Bijna al onze kantoren voldoen aan de eisen. We willen een stap verder gaan en hebben een strategie laten opstellen om onze kantoren naar energielabel A te brengen. Hiermee wordt ons eigen kantorenbestand toekomstbestendig gemaakt.
• We hebben voor de informatieplicht energiebesparing plannen van aanpak opgesteld om onze gebouwen structureel te verduurzamen. Hierbij kunnen energiebesparende maatregelen op natuurlijke momenten worden weggezet in het MJOP. Daarnaast zijn ook energiebesparende plichten vanuit andere wetgevingen toegelicht zodat deze ook kunnen worden uitgevoerd tijdens het regulier onderhoud.
• In het kader van de Energy Performance of Buildings Directive hebben we de systeemeisen van onze technische bouwsystemen in kaart gebracht en een keuringslijst opgesteld. Door deze lijst kan het energieverbruik van onder andere verwarmen, koelen en ventilatie worden verlaagd door systemen slimmer in te regelen en zelfregulerende apparatuur toe te passen.
• Bij utiliteitsbouw met meer dan 20 parkeerplaatsen en renovaties van gebouwen met meer dan 10 parkeerplaatsen dient elektrisch laadpaalinfrastructuur (loze leidingen) en/of elektrische laadpalen te worden geplaatst. We hebben in kaart gebracht welke gebouwen moeten worden voorbereid op elektrische voertuigen.

Energiebeleidsplan

We hebben ons ten doel gesteld om in 2050 een energieneutrale woningvoorraad te hebben, waarbij we streven naar zoveel mogelijk (aard-)gasloze woningen en duurzaam opgewekte elektriciteit. Veel onderdelen uit het beleidsplan worden binnen de dagelijkse processen opgepakt. In 2022 hebben we ruim 1.200 woningen voorzien van zonnepanelen. Om te komen tot acceptabele energielasten en om de energiearmoede tegen te gaan hebben we de ambitie om in 2023 3.000 woningen te voorzien van zonnepanelen. Daarnaast gaan we onderzoeken op welke wijze we CV-ketels kunnen vervangen kunnen worden voor duurzamere alternatieven.  Het aantal woningen van Lefier met A+++-labels ligt boven het sectorgemiddelde. Daarentegen is het aandeel van de labels C tot en met G hoger ten opzichte van de sector. In 2022 hebben we bijna 600 woningen verduurzaamd naar een label A en in 2023 gaan we nog eens ruim 1.000 woningen verduurzamen naar A-label. 

Betaalbaar wonen heeft bij Lefier veel aandacht. We scoren bovengemiddeld als het gaat om de betaalbaarheid van onze woningen en daar zijn we trots op. Onze inspanningen richten zich op dit moment, maar ook de komende jaren, vooral op verduurzaming van ons bezit, informeren van huurders over besparende maatregelen en andere dingen die huurders zelf kunnen doen om grip op hun woonlasten te krijgen.

Jaarlijkse huurverhoging

In 2022 hebben we weer een jaarlijkse huurverhoging toegepast voor onze sociale huurwoningen. De maximaal toegestane huurverhoging per 1 juli 2022 was door de Minister vastgesteld op 2,3%. Dit heeft Lefier overgenomen. Woningen in de vrije sector kregen in 2022 een huurverhoging van maximaal 3,3%. Sommige huurders kregen in 2022 geen huurverhoging voor hun woning:

• Huurders die in 2021 een eenmalige huurverlaging hebben gehad;
• Huurders van woningen waar verduurzamingsmaatregelen werden uitgevoerd;
• Huurders van woningen die worden gesloopt;
• Nieuwbouwwoningen die eind 2021 of begin 2022 zijn opgeleverd;
• Woningen met een hoge huur (hoger dan 71,5% van de maximale huurprijs) en een laag energielabel (D, E, F of G).

Huurachterstanden

Afgelopen jaar is het percentage huurachterstanden van onze huurders van sociale huurwoningen stabiel gebleven op gemiddeld 1,2%. Hoewel we ons ten doel hadden gesteld om huurachterstanden te verminderen tot 1,1%, is dit een ontwikkeling waar we tevreden over kunnen zijn. In een tijd van sterk stijgende brandstofprijzen, energietarieven en een stijging van de prijs van dagelijkse boodschappen hebben veel huurders moeite om rond te komen. De huurachterstanden van onze huurders van vrije sector woningen en bedrijfspanden is in 2022 gedaald van 2,6% naar 1,6%. 

Bij huurders met betaalachterstanden zetten we vroegsignalering in. Op basis van signalen van zorgverzekeraars, energiebedrijven, woningverhuurders (waaronder woningcorporaties) en drinkwaterbedrijven benaderen gemeenten bewoners met betaalachterstanden om hen hulp aan te bieden. Dit om te voorkomen dat betaalachterstanden oplopen en zich ontwikkelen tot een problematische schuldsituatie. Lefier werkt ook samen met welzijnsorganisaties die huurders de helpende hand bieden bij bijvoorbeeld financiële moeilijkheden. We kunnen elkaar versterken om een oplossing te vinden voor moeilijke situaties.

In samenwerking met de provincie Groningen, de gemeenten in Groningen en de dertien woningcorporaties in Groningen hebben we begin 2022 de campagne “Zo simpel als wat” gevoerd, met als doel alle inwoners van Groningen te vertellen dat energie en geld besparen simpel is en je klein kunt beginnen.

Onze gebiedsteams hebben in 2022 veel pakketten met energiebesparende maatregelen kunnen uitdelen aan onze huurders van woningen met een D, E, F of G-energielabel. Dit helpt deze groep huurders om energie te besparen. Ook in onze digitale nieuwsbrieven hebben we afgelopen jaar veel aandacht besteed aan de mogelijkheden die huurders hebben om energie te besparen. 

Vanwege de stijgende energieprijzen hebben wij huurders die maandelijks via de servicekosten betalen voor stookkosten en/of elektra in 2022 een dringend verzoek gedaan om het voorschotbedrag te verhogen en zo te voorkomen dat zij bij de jaarlijkse afrekening ineens een flink bedrag moeten bijbetalen.

Ontruimingen op grond van huurachterstand
In 2022 hebben we in totaal 31 woningen ontruimd, waarvan 22 op grond van huurachterstand. Dit zijn er minder dan in 2021 (35, waarvan 28 op grond van huurachterstand). Onze medewerkers bewonerszaken en medewerkers huurincasso proberen een ontruiming zoveel mogelijk te voorkomen door een effectieve uitvoering van het incassoproces, op tijd het gesprek aan te gaan met onze huurders en waar mogelijk maatwerkoplossingen te bieden. Ontruimen doen we alleen als al onze inzet niet heeft gebaat. Daar waar we woningen hebben ontruimd op grond van huurachterstand, is vaak ook sprake geweest van sociale overlast. Vaak als gevolg van psychosociale en psychiatrische problematiek.

Lefier werkt aan wijken en buurten, waar mensen zich prettig, veilig en thuis kunnen voelen. In buurten en wijken komen onze opgaven concreet bij elkaar. Daarom kiezen we voor een gebiedsgerichte aanpak, waar we mét bewoners en andere (partner)organisaties, zoals zorg- en welzijnsorganisaties, gemeenten, brandweer en politie samenwerken aan leefbare buurten. Alles wat de leefbaarheid ten goede kan komen, stimuleren we actief. En dreigt het de verkeerde kant op te gaan met de leefbaarheid, dan pakken we het probleem aan. Lefier wil een ‘buurman’ zijn, dichtbij huis. Om dat te bereiken willen we heel bewust zichtbaar zijn in de wijk. 

Samenwerking met stakeholders

In Stadskanaal heeft Lefier initiatief genomen voor een gezamenlijke bijeenkomst met wethouders, zorgpartners en anderen om te spreken over verbeteringen van onderlinge samenwerking en verduidelijking van onderlinge rollen. In Midden-Groningen zijn we gestart met een overleg met maatschappelijke partners (Kwartier zorg en welzijn, Humanitas) en werken we aan een steeds structurelere samenwerking. In Emmen tekenden we medio ’22 met de zorgpartners, de gemeente in BOCE verband en de corporaties het convenant uitstroom beschermd wonen en Maatschappelijke opvang. Hiervoor organiseerden we in het voorjaar een kennissessie met onze jurist om kennis te vergaren over de drie partijen overeenkomst om tot een goed uitstroomproces te komen.

Leefbaarheid

Lefier levert een bijdrage aan het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving van onze huurders. Daarnaast leveren we ook een bijdrage aan woonmaatschappelijk werk bij problematiek ‘achter de voordeur’, zoals begeleiding bij overlast, burenruzies, vervuiling en schuldenproblematiek. Ook investeren we in de aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur en in initiatieven gericht op ‘ontmoeting’ van onze huurders. 

Leefbaarheid in de gemeente Emmen

In de gemeente Emmen zijn we in 2022 gestart met spreekuren en tuinuitgiftepunten in Klazienaveen, Emmerhout, Emmercompascuum en Angelslo (alleen tuinuitgiftepunt). Daarnaast zijn we met een pilot gestart met een pop up vestiging in de wijk Emmerhout, een gebied waar het nodige speelt op gebied van fysieke en sociale leefbaarheid. Het spreekuur wordt zeer goed bezocht en we merken dat de laagdrempeligheid werkt. Er zijn diverse activiteiten uitgevoerd om de leefbaarheid te verbeteren:

• Herinrichting sleetse groeninrichting rondom onze portiekflats in de wijk in samenwerking met een selectie van huurders van de Lemzijde en de Haar en omgeving;
• Opknappen algemene ruimten (schilderwerk/entree) in Emmerhout, het project is gereed en is uitgevoerd met leerling schilders;
• Er was in 2022 aandacht voor onderhoud van achterpaden in Klazienaveen en Nieuw-Weerdinge, vooral in de vorm van voorlichting en bewustwording over wat er van de huurders verwacht wordt en hoe Lefier kan ondersteunen;
• In de wijk Bargeres in Emmen is een deels overdekte fietsenstalling geplaatst in samenwerking met de gemeente en huurders, als oplossing voor de overlast van fietsen in de wijk
• We voeren een pilot Basistuinen in Emmen uit. Er is een aantal tuinen opgeleverd, in samenwerking met werkvoorzieningschap Emco.

Leefbaarheid in de gemeente Midden-Groningen
In Midden-Groningen is Lefier vooral actief in wijkvernieuwing Gorecht en Hoogezand-Noord (planvorming). De focus ligt hier op sloop-nieuwbouw om zo het woningbezit en de wijk weer toekomstbestendig te maken. We werken hier nauw samen met de gemeente die de openbare ruimte een upgrade geeft. Deze fysieke investeringen bevorderen de leefbaarheid in de wijk.
In Midden-Groningen pakten we slecht onderhouden voor- en achtertuinen en brandgangen aan. We organiseerden wijkactiedagen, waarbij we naast aandacht voor tuinonderhoud ook containers voor het afvoeren van afval organiseerden. Ook hebben we een behoorlijk aantal uitgiftepunten van tuingereedschap gerealiseerd.

Leefbaarheid in de gemeente Groningen
De complexbeheerders van ons studententeam in Groningen hebben in 2022 de beschikking gekregen over een pick-up. Onze huurders kunnen regelmatig hun grofvuil in onze pick-ups leggen en wij voeren dat dan voor hen af. Op deze manier biedt Lefier de helpende hand als buurman en dragen we bij aan een schone en veilige woonomgeving. Ook hebben we een aantal wasmachineruimten opgeknapt en hebben we geïnvesteerd in voorzieningen in gezamenlijke keukens om deze beter schoon te kunnen houden.
In de wijk Paddepoel in Groningen is in februari het Caspomorpark geopend. Een park dat gerealiseerd is op initiatief van de bewoners van de Castor-, Pollux- en Morgensterflat, compleet met jeu-de-boulesbaan. Het is een mooie, groene plek geworden waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en samen activiteiten kunnen ondernemen. Het park draagt bij aan prettig wonen in de wijk. Onze bewoners van de flats blijven in de toekomst betrokken bij het beheer van het park.

We zijn aan de slag gegaan met diverse zogenoemde ‘nudging’ projecten, waarbij we met positieve communicatie bewoners informeren over gewenst gedrag op het gebied van schoon, heel en veilig. Cameratoezicht is een manier om het veiligheidsgevoel van onze bewoners te versterken. In de algemene ruimte van meerdere complexen hebben we daarom -op verzoek van bewoners- camera’s geplaatst. Uiteraard houden we hierbij rekening met de regels voor cameratoezicht en privacywetgeving.

Leefbaarheid in de gemeenten Stadskanaal en Borger-Odoorn

In de wijk Maarsveld, Stadskanaal is begonnen met het project Wijkaanpak Maarsveld. Bewoners kunnen hier op allerlei manieren meedenken over de ontwikkeling van de wijk, jong en oud wordt hierin betrokken.
In Nieuw-Buinen hebben we samen met de gemeente Borger-Odoorn, Sociale Team Borger-Odoorn, Woonservice en Welzijnsorganisatie Andes een Buurtkamer geopend, waar bewoners terecht kunnen voor vragen over wonen, welzijn en zorg. 

Wijkbeheer-app

Onze wijk- en complexbeheerders zijn onze ogen en oren in de wijk. Zij komen dagelijks situaties tegen die van invloed zijn op de sociale en fysieke leefbaarheid in de wijk, maar ook in de directe woonomgeving. Om onze collega’s beter te ondersteunen, hebben wij in 2022 een Wijkbeheer-app gelanceerd. Deze app maakt het voor onze collega’s in de wijken makkelijker om zaken die zij onderweg tegenkomen vast te leggen. Zo krijgen we meer grip op de kansen en uitdagingen die er zijn in de wijk. Sommige situaties kunnen wijkbeheerders na de observatie snel zelf verhelpen. Andere situaties kunnen met behulp van de app beter verzameld en afgestemd worden met collega’s of netwerkpartners. Op termijn gaan ook onze collega’s van Dagelijks Onderhoud werken met de app.

Digitaliseren overlastproces

In 2021 zijn we gestart met een project gericht op het digitaliseren en optimaliseren van de overlastprocedure. Dit moet bijdragen aan uniformering van onze aanpak van overlastsituaties, meer regie op en efficiëntie van ons proces. Hiermee willen we meer proactief handelen en zijn we in staat om alle overlastsituaties goed te volgen en te monitoren. We verwachten in 2023 ‘live’ te kunnen gaan met onze nieuwe werkwijze. 

Ontruimingen op grond van woonoverlast of woonfraude

We willen ontruimingen tot een minimum beperken. In een paar gevallen is het ons, ondanks alle inspanningen, niet gelukt om een ernstige overlastsituatie te verbeteren. In 2022 ontruimden we één woning vanwege hennep en/of harddrugs, zes woningen in verband met overlast en één woning in verband met woonfraude. 

Leefbaarheidsuitgaven

In 2022 hebben we € 4,4 miljoen uitgegeven aan leefbaarheid. Omgerekend per sociale huurwoning is dat ongeveer € 153. 

Ongeveer twee derde van het totale bedrag dat we uitgeven aan leefbaarheid gaat naar de loonkosten van medewerkers die zich dagelijks inzetten om de leefbaarheid in wijken en buurten te verbeteren. Dit zijn onze wijkbeheerders, bewonersparticipanten en medewerkers bewonerszaken. Een derde deel van de uitgaven is besteed aan projecten die bijdragen aan de leefbaarheid in onze wijken en buurten. 
Komend jaar gaan we nog meer investeren in leefbaarheid. De middelen hiervoor komen beschikbaar, dankzij de afschaffing van de verhuurderheffing 2023. Onze inzet gaat naar meer complex- en wijkbeheerders, inzet van wooncoaches en nog meer zichtbaarheid in de wijken.