5. Financiën

• Lefier wil haar vermogen maximaal inzetten voor haar maatschappelijke taak. Hierbij past geen financiële overmaat anders dan een adequate risicobuffer.
• Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van de Autoriteit wonen (Aw) en het WSW.
• Lefier stelt normen vast voor het exploitatieresultaat. Een stevige grip op het exploitatie-resultaat is gewenst door de toename van opgelegde heffingen. Dit om het rendement niet te laten dalen en te kunnen blijven investeren (duurzaam businessmodel).
• Lefier wil in haar bedrijfslasten niet duurder zijn dan de gemiddelde corporatie in Nederland.

In 2024 zijn de investeringen ten opzichte van 2023 met € 26 miljoen gestegen. Onze realisatie-index komt over de afgelopen drie jaren uit op gemiddeld 83%. De ambitie is een bestendige investeringsvolume van jaarlijks ca. € 173 miljoen.

De realiseerbaarheid van onze investeringen in projecten is in werkelijkheid weerbarstig door de afhankelijkheden van derden. Zoals beschikbaarheid van aannemers, bouwmaterialen, verwerving grondposities, proces van benodigde vergunningen en instemming huurders. Om onze ambities uit het Ondernemingsplan daadwerkelijk te realiseren wordt binnen Lefier multidisciplinair gewerkt om beïnvloedbare obstakels weg te nemen om zo waar mogelijk een versnelling aan te brengen in onze investeringen. 

De marktwaarde van ons vastgoed is in 2024 met € 316 miljoen (9%) gestegen en komt eind 2024 uit op € 3.910 miljoen (2023: € 3.594 miljoen). Onze vastgoedportefeuille bestaat voornamelijk uit woningen. Daarnaast hebben we een relatief kleine portefeuille bedrijfsmatig onroerend goed (4%) en parkeerplaatsen (1%). 

De waardestijging (9%) van ons bezit is grotendeels het gevolg van de ontwikkelingen op de kopersmarkt, waar de vraag voor woningen hoger blijft dan het aanbod. Ook de hogere huren zorgen voor een stijging van de waarde van ons bezit.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde. De waardebepaling is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

Het bestuur van Lefier heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit gedeelte bedraagt € 1.327 miljoen, onze maatschappelijke bijdrage. Het grootste deel hiervan betreft de betaalbaarheid. De rest bestaat voornamelijk uit onze hogere kosten voor instandhouding omdat we met een langere exploitatietermijn rekening houden en de dienstverlening die we als maatschappelijke organisatie bieden.

 De afwijking tussen de marktwaarde en de beleidswaarde impliceert dat bijna 50% van het totale eigen vermogen (€ 2.785 miljoen) niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

De kaders van het treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasury statuut welke in 2024 is geactualiseerd. Alle besluiten over activiteiten op het gebied van financiering en rentemanagement neemt Lefier binnen de daarvoor geldende kaders. Daarnaast worden jaarlijks de belangrijkste speerpunten in een Treasury Jaarplan opgenomen. De (gemiddelde) rentelasten, spreiding in de vervalkalender van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer zijn de belangrijkste speerpunten. In lijn met het Treasurystatuut heeft Lefier een Treasurycommissie. Deze commissie heeft een adviserende rol. In 2024 is de Treasurycommissie twee keer bijeengekomen. 

Eind 2024 bedroeg de totale leningenportefeuille van Lefier € 1.066 miljoen. Door de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kunnen corporaties gunstige voorwaarden bedingen, zoals een lagere rente. Het WSW heeft in 2024 het borgingsplafond voor de periode 2024 vastgesteld op € 1.185 miljoen en voor 2025 op € 1.350 miljoen. De volmacht van het WSW rust op het volledige DAEB bezit en bedraagt € 2.500 miljoen, te vermeerderen met rente, boete en kosten, begroot op 20% van dit bedrag. Deze borging is nodig om de rentelasten zo laag mogelijk te houden.

Per saldo is het volume aan leningen in 2024 met € 62 miljoen toegenomen ten opzichte van 2023. In 2024 hebben we gebruik gemaakt van € 5,9 miljoen van onze kredietfaciliteit. Wij beschikken in totaal over een faciliteit van € 20 miljoen bij de ING Bank.

In 2024 hebben wij € 90 miljoen aan nieuw geborgde leningen aangetrokken met een gemiddeld rentepercentage van 3,0%.

Het borgingsplafond wordt als maatstaf gehanteerd voor vaststelling van de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille gedurende het betreffende kalenderjaar. Het WSW geeft jaarlijks een borgingsplafond af. De hoogte van het borgingsplafond wordt mede bepaald door de aard en het risicoprofiel van een woningcorporatie.

Het borgingsplafond was voor 2024 vastgesteld op € 1.185 miljoen. De geborgde leningen-portefeuille per 31 december 2024 van Lefier bedroeg € 1.066 miljoen.

Bij een concentratie in de vervalkalender op de WSW-geborgde leningen van 40% of meer in het looptijdvak van langer dan 30 jaar, is de maximale looptijd tot aan renteherziening voor nieuwe te borgen leningen dertig jaar.

Lefier stuurt actief op een gelijkmatige vervalkalender en voldoet met 35% (2023: 32%) aan het gestelde criterium van maximaal 40%.

In het  treasury statuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. De huidige lijn is dat we het gebruik van derivaten vermijden. Lefier beschikt om deze reden niet over renteswaps.

 In 2007 sloten wij een extendible lening af met NWB. Deze lening bevat een embedded derivaat die op basis van RJ 290 afzonderlijk tegen actuele waarde gewaardeerd moet worden. Dit is een optie in de lening waarbij de geldgever eenmalig het recht – maar niet de plicht – heeft om de lening per 1 juli 2032 vervroegd aflosbaar te stellen. De actuele waarde op 31 december 2024 van het embedded derivaat bedraagt € 3,4 miljoen negatief (2023: € 3,1 miljoen negatief). 

De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de herfinancieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.

Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en renteherzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere rente-uitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van. In de periode 2025-2029 is sprake van een normaal renterisico (25,3%). Dit wordt veroorzaakt door € 138 miljoen aan eindaflossingen en € 132 miljoen aan spread-en/of renteherzieningen in deze periode.

De gestegen rente heeft een gemiddelde impact vanuit onze leningenportefeuille op de rente-uitgaven. De omvang van onze voorgenomen investeringen is gemiddeld € 173 miljoen in de periode 2025-2029. Deze worden voor circa 60% extern gefinancierd en zal de rente-uitgaven fors doen toenemen

De beschikbare liquiditeitsbronnen van € 138 miljoen (2023: € 84 miljoen) zijn per 31 december 2024 aanzienlijk verruimd ten opzichte van een jaar eerder.

In 2024 is voor € 90 miljoen aan nieuwe leningen gecontracteerd met gemiddeld een rente van 3.0% en een gemiddelde restant looptijd van 36 jaar. Het gecontracteerd volume is passend binnen het afgegeven mandaat ad. € 210 miljoen aan nieuwe leningen op basis van het goedgekeurde Treasury Jaarplan 2024.

Bruto is er in totaal € 98 miljoen aan leningen gestort. Dit is inclusief € 8 miljoen opname uit de lening met variabele hoofdsom bij de NWB. De rente van nieuwe leningen is in vergelijking met vorig jaar gelijk gebleven

 De gemiddelde rente van onze totale leningenportefeuille per 31 december 2024 is marginaal toegenomen naar een niveau van 2,89% (2023: 2,88%). 

De kaders waarbinnen gehandeld wordt zijn opgenomen in het fiscaal statuut. Het fiscaal statuut is een onderdeel van het Tax Control Framework (TCF) van Lefier. Het TCF is een raamwerk met een beschrijving van de fiscale organisatie, het fiscale beleid en de fiscale risico’s en kansen. Lefier heeft een fiscale commissie die een adviserende rol heeft. De fiscale commissie is in 2024 vier keer bij elkaar gekomen.

De kern van het fiscaal beleid is dat Lefier aan al haar fiscale verplichtingen wil voldoen (compliance). Dit betekent dat Lefier tijdig aan haar aangifteplicht wil doen en dat de verschuldigde belasting juist en volledig in de aangiften wordt opgenomen.

Uitgangspunt bij het bepalen van de fiscale strategie is dat deze aan moet sluiten bij de missie en doelen van Lefier. We willen maximaal (maatschappelijk) presteren met ons vermogen. Hierbij past het om gebruik te maken van de wettelijke mogelijkheden om de belastingpositie optimaal te houden. Een lagere belastingdruk leidt immers tot meer beschikbare middelen voor onze maatschappelijke opgave.

Bij het innemen van fiscale standpunten willen we aansluiten bij binnen de sector aanvaarde stellingnames. Uitgangspunt is om in goed overleg te blijven met de Belastingdienst. In uitzonderlijke gevallen is Lefier bereid om in beroep te gaan bij een rechter.

Lefier heeft de aangiftes over de boekjaren t/m 2023 ingediend. Voor de jaren t/m 2020 is een definitieve aanslag ontvangen.

Vanaf belastingjaar 2018 heeft Lefier besloten derivaten fiscaal gezien te waarderen. Dit heeft ertoe geleid dat in 2018 en 2019 resultaten als gevolg van de mandatory break in aanmerking zijn genomen. Eveneens worden vanaf 2018 de extendible leningen gewaardeerd tegen de marktwaarde. De Belastingdienst heeft het standpunt bij Lefier ingenomen dat waardeveranderingen (lasten) van de derivaten niet aftrekbaar zijn en dat positieve waardeveranderingen (baten) niet belast zijn. Lefier heeft besloten om bezwaar aan te tekenen tegen de stellingname van de fiscus. Met name als de zienswijze van de fiscus (al dan niet onder druk van rechtspraak) in latere belastingjaren wijzigt, kunnen er materiële nadelige neveneffecten ontstaan indien Lefier nu bij voorbaat akkoord gaat met de stellingname van de fiscus. Of Lefier in beroep zal gaan bij ongegrondverklaring van het bezwaar, is nog niet duidelijk. Begin 2025, dan we bij afwijzing bezwaar, zal hier een besluit over worden genomen. 

Over het jaar 2024 is een fiscaal resultaat berekend van € 34,3 miljoen. Door compensabele verliezen uit het verleden en fiscale wetgeving dat vanaf € 1 miljoen kan slechts 50% verrekend worden, komen we tot een fiscaal resultaat na verliesverrekening van € 16,6 miljoen. Per balansdatum is er middels een voorlopige aanslag reeds € 6,6 miljoen betaald. Het verschil staat als schuld op de balans van Lefier. Eind 2024 staat er nog € 76,8 miljoen aan verrekenen verliezen open, welke in de balans op basis van contante waarde worden gewaardeerd op € 18,9 miljoen als latente vordering voor compensabele verliezen. Lefier heeft de afgelopen jaren relatief omvangrijke fiscale verliezen gerealiseerd. In 2024 zijn nog gewijzigde aangiften ingediend over de afgelopen jaren. Ondanks de verrekenbare verliezen verkeert Lefier vanaf 2022 al in een te betalen positie. Dit komt door de aangepaste fiscale wetgeving waarbij een fiscale winst vanaf € 1 miljoen slechts voor 50% verrekend kan worden met de verrekenbare verliezen. De huidige verwachting is dat vanaf 2028 de verliezen verrekend zijn waardoor de afdracht aan vennootschapsbelasting fors toeneemt.

Verder kennen we nog een aantal tijdelijke verschillen in waardering tussen fiscaal en commercieel. Deze tijdelijke verschillen worden eind 2024 gewaardeerd op € 7,1 miljoen aan latente schuld. Deze verschillen zien onder meer op het afschrijvingspotentieel, langlopende leningen, voorziening groot onderhoud en financiële instrumenten.