2. Onze volkshuisvestelijke inhoud

In 2024 hebben we 174 nieuwe woningen in 5 verschillende complexen opgeleverd. Dit is helaas minder dan gepland. Sommige projecten hebben vertraging opgelopen door procedures en netcongestie waardoor oplevering naar 2025 is verschoven. Onze pijplijn is gelukkig goed gevuld voor het komende jaar, en we verwachten de komende jaren aan onze doelstellingen te voldoen.

We hebben in 2024 het volgende opgeleverd:

• Werkgebied Emmen – In Klazienaveen hebben we 69 appartementen opgeleverd. En in Emmermeer 48 woningen, middels het concept Blokje Om. Dit betekent sloop van de bestaande woning en nieuwbouw op dezelfde fundering
• Werkgebied Groningen – In de wijk Lewenborg hebben we 38 appartementen opgeleverd.
• Werkgebied Midden Groningen – In Hoogezand hebben we de eerste 19 van in totaal 53 nieuwe woningen opgeleverd. Het is de 5^e en laatste fase van de wijkvernieuwing in Gorecht West. 

Daarnaast zijn we in 2024 gestart met diverse nieuwe bouwprojecten die in 2025 of later worden opgeleverd. Een voorbeeld van zo’n project lees je in het verhaal op de volgende pagina. We hebben in 2024 drie woningen teruggekocht. Al deze woningen zijn na aan-/terugkoop in de sociale huur gegaan.

Ons doel was om in 2024 464 eenheden (waarvan 457 woningen) te slopen. Uiteindelijk hebben we 398 eenheden gesloopt: 341 woningen, 20 bedrijfsruimtes en 37 parkeervoorzieningen. Enerzijds zijn er eenheden versneld gesloopt en anderzijds is de sloop van 118 woningen in Hoogezand, Slochteren en Schildwolde doorgeschoven naar 2025. Al deze gesloopte eenheden worden gesloopt om er nieuwe woningen te bouwen. 

Daarnaast hebben we in 2024 74 woningen verkocht: 68 in DAEB en 6 in niet-DAEB. Dat is lager dan het begrote aantal van 103 woningen. In de begroting houden we rekening met een prognose van de mutatiegraad van onze verkoopvijver. Vooral in Groningen ligt de mutatiegraad laag waardoor er te weinig woningen beschikbaar zijn voor verkoop. Naast de woningen hebben we ook 190 ‘overige eenheden’ verkocht, dit zijn garageboxen. Deze passen niet meer in de portefeuille.

De verkoopopbrengst bedroeg € 18,1 miljoen, minder dan de begrote € 19,1 miljoen door de lagere verkoopaantallen. 

Dagelijks onderhoud
De afdeling Dagelijks Onderhoud richt zich op de instandhouding van het bezit, vooral op aanvraag van de huurder en bij mutaties. De afdeling heeft in 2024 ruim 12,3% meer reparatie- en mutatieorders aangemaakt. Daarnaast zijn belangrijke stappen gezet om nog beter te sturen op kosten, kwaliteit en klanttevredenheid. Zo zijn het aantal openstaande orders met 11% teruggedrongen ten opzichte van eind 2023 en is een scherpere begroting opgesteld.

Reparatieonderhoud
We zien een toename aan reparatieonderhoud, er zijn ruim 11,8% meer reparatieorders aangemaakt ten opzichte van 2023. Hiervan is 64% is door de eigen dienst uitgevoerd en de rest door onze regiepartners.

De huurders waarderen ons reparatieonderhoud met een 7,5.

Mutatieonderhoud
De mutatiegraad is, met uitzondering van Groningen, hoger dan in 2023. Daardoor zijn 15,8% meer orders aangemaakt voor mutatieonderhoud. 42% hiervan is door de eigen dienst uitgevoerd. Ook komen we bij mutatie meer woningen tegen waar keuken, badkamer of toilet gerenoveerd moeten worden. De kosten per order zijn dan ook hoger dan in 2023

Planmatig onderhoud
Onze doelstelling is om de kwaliteit van onze woningen op norm te houden. We gebruiken hiervoor NEN 2767 conditiemetingen. We streven naar een gemiddelde conditiescore van een 3 en geen conditiescores van een 5 of 6.  In 2024 is planmatig onderhoud uitgevoerd aan de schil van de woningen en aan de installaties. We hebben enkelglas vervangen voor isolatieglas (ruim 13.000m²⁾ en in 353 woningen zijn de keukens, badkamers of toiletten vervangen.

De realisatiegraad is circa 90% van de begroting (circa € 23 miljoen begroot). In 2024 hebben we ook gewerkt aan het optimaliseren van ons meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB). 

De overheid stimuleert vanuit de landelijke woningbouwopgave, verduurzamingsopgave en vanuit het aardbevingsdossier de ontwikkeling van verbeterprojecten en sloop/nieuwbouwprojecten en kent daarvoor subsidies toe. Lefier heeft de afgelopen jaren meerdere subsidies aangevraagd en ontvangen om toekomstbestendige verhuurbare eenheden te realiseren. In 2024 zijn onder andere de volgende subsidies toegekend of ontvangen:

• Vanuit het ‘Bestuursakkoord’ is een subsidie van € 1,4 miljoen toegekend voor 85 woningen in de gemeente Midden Groningen. Het bestuursakkoord biedt subsidies op woningniveau voor verduurzaming en verbetering.
• Via het samenwerkingsverband Gewoon Groen, waarin vijf woningcorporaties samenwerken om de verduurzamingsopgave te versnellen, is de MEER-subsidie toegekend in 2024. Voor Lefier betekent dit een subsidie van circa € 3.5 miljoen om in een periode van vier jaar 495 woningen te voorzien van biobased daken en een all-electric warmtepomp.
• In 2024 heeft Lefier samen met de gemeente Groningen een RHA subsidie aangevraagd. Deze subsidie dekt een gedeelte van de kosten voor nieuwbouw van studentenwoningen aan de Damsport in Groningen. Dit project start in 2025.
• Ny Begun kent een aantal maatregelen, waaronder maatregel 29. Deze maatregel wordt in 2025 voor het eerst uitgekeerd en is bedoeld voor isolatie van woningen, Lefier zal in totaal € 42,3 miljoen ontvangen. De tweede tranche wordt uitbetaald in 2027. Deze maatregel is bedoeld voor de woningen met een energielabel B, C en D.

In het aardbevingsgebied zijn we in 2024 doorgegaan met schadeherstel, woningversterking en de voorbereiding van sloop- en nieuwbouwprojecten. We hebben 52 woningen versterkt, minder dan de doelstelling van 77 woningen. Een complex in Siddeburen is na een review van de NCG alsnog ‘op norm’ verklaard, terwijl een complex in Schildwolde vertraging opliep door de NCG. Het uitwerken van het versterkingsadvies tot een uitvoeringsontwerp kostte meer tijd dan verwacht. De komende jaren gaat Lefier verder met de versterkingsopgave. 

Wij vinden het belangrijk om ontstane schades adequaat en conform regelgeving te (laten) herstellen. In 2024 hebben wij voor 870 woningen een melding gedaan bij het instituut mijnbouwschade Groningen. Dit gebeurt op drie manieren:

1)Huurders of medewerkers kunnen aardbevingsschade melden. In 2024 zijn er 371 nieuwe schademeldingen gedaan.

2)Alle mutatiewoningen in het gebied worden gecontroleerd op aardbevingsschade. In 2024 is er bij 179 mutatiewoningen onderzoek gedaan naar mogelijke aardbevingsschade. Daar waar schade was heeft herstel plaatsgevonden. Met het NCG is afgesproken dat de overlastvergoeding van € 805 gebruikt mag worden voor de leegstandskosten.

3)Bij complexen waar we een project starten worden alle woningen gemeld en gecontroleerd op aardbeving schade. Op deze wijze heeft Lefier voor 320 woningen een melding gedaan. 

Lefier wil de leegstand van woningen zoveel mogelijk beperken, dit vraagt om grip op alle leegstandsdossiers. In elk gebied zijn leegstandsoverleggen ingericht die met vaste regelmaat en samenstelling plaatsvinden. Hier komen gerichte acties uit om de leegstand terug te dringen. Deze aanpak leidde tot een verbetering van de leegstand ten opzichte van 2023. De duur van de beïnvloedbare leegstand is gedaald van 63,6 naar 51,1 dagen en er stonden in 2024 gemiddeld 252 eenheden leeg, ten opzichte van 318 in 2023. Het is gelukt om onze leegstand structureel op norm te krijgen. (Norm=262 eenheden gemiddeld over het hele jaar DEAB woningen)

We hebben in 2024 in totaal 1.223 woningen verduurzaamd, waarvan 850 woningen met een EFG-label. We liggen op schema om de slechte energielabels voor 2029 uit te faseren en een gemiddeld label A in 2030 te bereiken.

Daarnaast hebben we in 2024 in totaal 13.000m2 enkel glas vervangen door energiezuiniger dubbel glas. Ook hebben we in 2024 cv’s waterzijdig ingeregeld en tussenmeters geplaatst in studentencomplexen. Dit draagt direct en indirect bij aan energiereductie.

Ook voor VvE’s (Verenigingen van Eigenaars) is verduurzaming een grote uitdaging. Lefier heeft niet de volledige zeggenschap over verduurzaming; beslissingen worden samen met de eigenaren genomen, wat vaak langdurige trajecten zijn. Om verduurzaming te bevorderen, heeft de VvE-coördinator van Lefier dit onderwerp op de agenda gezet bij elke algemene ledenvergadering. In sommige VvE's heeft dit al geleid tot concrete plannen. 

Naast onze directe invloed op lagere woonlasten, helpen we huurders zelf hun woonlasten te beïnvloeden. Dit doen we onder andere met de Voorzieningenwijzer. In 2024 hebben we bij 219 huurders deze tool ingezet.

Groningen heeft voor het eerst een volledig jaar gebruik gemaakt van de Voorzieningenwijzer, en in Emmen is in het voorjaar gestart. Midden-Groningen, Stadskanaal en Borger-Odoorn werken al langer met de tool. Uit de resultaten blijkt dat huurders gemiddeld € 739 per huishouden per jaar kunnen besparen. In totaal is voor Lefier-huurders een potentieel van bijna € 160.000 aan besparingen geïdentificeerd.

Naast de Voorzieningenwijzer geven wij onze huurders via Stichting Knip ook de mogelijkheid om zelf grip te krijgen op hun woonlasten. In 2024 kregen 45 huurders van Lefier een budgettraining van Stichting Knip.

We zien dat onze inzet voor ‘zorgeloos wonen’ ook bijdraagt aan de leefbaarheid in de wijk. 

Ons doel is om de huurachterstand van zittende, sociale huurders in vijf jaar met 30% terug te dringen, met 2021 als vertrekpunt, om in 2025 uit te komen op 0,48%.

Het totaalpercentage huurachterstanden van onze huurders in een sociale huurwoning is redelijk gelijk gebleven over 2024, namelijk 1,27%. Van dit percentage is 0,55% huurachterstand van een zittende huurders en 0,72% van vertrokken huurders. De huurachterstand bij de verhuur van vrije sectorwoningen en bedrijfspanden is uitgekomen op 0,99%, een positief resultaat.

We willen huurachterstanden voorkomen door nauwe samenwerking met gemeentes en ketenpartners. Lefier meldt maandelijks, conform wetgeving, huurders met een betalingsachterstand bij de gemeente. De gemeente neemt vervolgens contact op met de huurder, wat positief bijdraagt aan het terugdringen van de huurachterstand.

In 2024 bleek dat het incassosysteem niet voldeed aan de eisen voor een efficiënt en effectief incassoproces. Daarom hebben we een nieuw incassosysteem aangeschaft, Mind2Pay. Van een gedeeltelijk handmatig incassoproces gaan we naar een proces dat volledig is geautomatiseerd. In het voorjaar van 2025 gaat dit nieuwe proces live.

In 2024 hebben we grote stappen gezet om de woonlasten in studentenpanden te verlagen. Bijna elk studentenpand heeft nu LED-verlichting, wat naar verwachting de energiekosten voor de algemene ruimten met 30% vermindert.

We hebben de laatste woningen en kamers met collectieve warmte voorzien van tussenmeters. Hierdoor hebben huurders inzicht in hun energiegebruik en kunnen ze dit door hun gedrag beïnvloeden.

In de gemeente Midden-Groningen hebben we samen met andere corporaties en de gemeente bij 449 woningen de cv-installatie waterzijdig ingeregeld. Dit verlaagt de energierekening met ongeveer 10%. 

Lefier werkt aan wijken en buurten waar mensen zich prettig, veilig en thuis voelen. Onze opgaven komen hier concreet samen. Daarom kiezen we voor een gebiedsgerichte aanpak en werken we samen met bewoners en andere organisaties, zoals zorg- en welzijnsorganisaties, gemeenten en politie, aan leefbare woonbuurten. We doen dit het liefst proactief, om te voorkomen dat een wijk of buurt achteruitgaat door een opeenstapeling van problemen. Dreigt de leefbaarheid toch te verslechteren, dan lossen we het probleem zo snel mogelijk op.

Onze klantwaardering wordt gemeten door KWH. Vanaf 2023 meet KWH ook de klantwaardering op het gebied van leefbaarheid. Huurders beoordelen dan hoe veilig ze zich voelen in de buurt, hoe ze de mate van overlast ervaren, of ze vinden dat de buurt schoon en netjes is, en wat ze denken over de inzet van Lefier voor een prettige en veilige buurt. De rapportcijfers voor 2024 bij elk van die vragen zijn:

• Voelt u zich veilig in uw buurt? Rapportcijfer 7,4 (gelijk aan 2023)
• Ervaart u overlast in uw buurt? Rapportcijfer 7,1 (+0,3)
• Vindt u uw buurt schoon en netjes? Rapportcijfer 6,5 (+0,1)
• Zet Lefier zich in voor een prettige en veilige buurt? Rapportcijfer 5,8 (+0,2)

Een van de belangrijkste doelstellingen van de aanpak van overlast is het verkorten van de duur van overlast. Met onze DOP-applicatie (Digitaal Overlast Proces) pakken we de overlast gestructureerd en adequaat aan. Zo halen wij proactief overlastklachten op en informeren wij de melders gestructureerd over de aanpak. Doordat alle stappen in het proces vastliggen en de medewerkers deze stappen volgen werken we automatisch aan een goed opgebouwd juridisch dossier. Met deze dossiers is het mogelijk om bewoners sneller te laten ontruimen bij aanhoudende overlast. Ook kunnen we na ontruiming overlastveroorzakers verplichten om hulp te aanvaarden.

In 2024 hebben we ons ingezet voor schone, hele en veilige wijken en complexen, zodat onze huurders prettig en veilig kunnen wonen. De druk in de wijk was hoog, en we hadden onze handen vol aan het leefbaar, veilig en schoon houden van de woonomgeving. Dit bleek uit de meldingen die we kregen van huurders en samenwerkingspartners zoals gemeenten.

Onze medewerkers hebben schoonmaakacties en containeracties uitgevoerd, waar mensen hun grofvuil kwijt konden. Onze wijk- en complexbeheerders zagen erop toe dat de algemene ruimten en tuinen schoon, heel en veilig bleven. We zorgden ook voor aanwezigheid in de wijk met spreekuren voor onze huurders. Bij deze spreekuren waren ook onze samenwerkingspartners (wijkteam, boa's, wijkagent) aanwezig, zodat we efficiënt tot oplossingen konden komen.

Het hebben van een gezond binnenklimaat is een voorwaarde om prettig te kunnen wonen. We werken samen met de GGD en gemeenten om huurders goed te informeren over een gezond binnenklimaat. In 2024 hebben we ook onafhankelijk onderzoek uit laten voren naar tocht- en schimmelproblematiek in Groningen. Mede op basis van de resultaten wijzen we huurders op oorzaken van extra vocht binnenshuis. Daarnaast is in Groningen-stad de Woonwijs-woning ingericht om mensen in de praktijk op alle mogelijkheden te wijzen. 

De wooncoach heeft een definitieve plek binnen de gebiedsteams gekregen, waardoor we onze bewoners en wijken beter leren kennen en helpen. De wooncoach bezoekt zoveel mogelijk nieuwe huurders om te zien hoe het hen bevalt en waar ondersteuning nodig is. Dit geeft ons meer inzicht om huurders te helpen. Zo kunnen we proactiever met huurders, gemeenten, maatschappelijke instellingen en wijkagenten onze wijken bespreken en gerichte oplossingen aandragen.