Algemeen
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari tot en met 31 december 2024.
Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld.

Activiteiten
Woningcorporatie Stichting Lefier (hierna: ‘Lefier’) is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De statutaire vestigingsplaats is gemeente Midden-Groningen. Het actieve werkgebied bestaat uit de vijf gemeenten: Borger-Odoorn, Emmen, Groningen, Midden-Groningen en Stadskanaal. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. De stichting heeft specifieke toelating in de regio Noord-Nederland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet.

Continuïteit van de activiteiten
Het eigen vermogen van de stichting per 31 december 2024 bedraagt € 2,8 miljard positief (2023: € 2,5 miljard positief), de operationele kasstroom in 2024 € 29,9 miljoen (2023: € 22,5 miljoen) en de totale kasstroom € 23,4 miljoen negatief (2023: € 16,5 miljoen positief). Financiering vindt plaats met kortlopende - en langlopende schulden, waaronder door banken en institutionele beleggers verstrekte geldleningen. Op basis van de communicatie met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verwachten wij dat de geborgde financiering zal worden gecontinueerd.

De Nationale Prestatieafspraken vergen veel van woningcorporaties en is sprake van toenemende onzekerheden in de vastgoedwaardering en de bouwkostenontwikkeling. De uitbreiding en de verduurzaming van het woningbezit wordt slechts gedeeltelijk gecompenseerd door het wegvallen van de verhuurderheffing. 

De jaarrekening is opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling. Per 31 december 2024 wordt voldaan aan de ratio-vereisten. De op 29 november 2024 door de Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2025-2029 laat zien dat we ook de komende vijf jaren aan de wettelijk gestelde continuïteitsratio's blijven voldoen.

Vestigingsadres, rechtsvorm en inschrijfnummer handelsregister
Lefier is een stichting, statutair gevestigd in de gemeente Midden-Groningen, kantoorhoudende te 9723 AB Groningen, Winschoterdiep 50. Lefier is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 02028826.

Groepsverhoudingen
Lefier functioneert als hoofd van een groep, met Lefier Holding B.V. (100%) als enige deelneming. Aangezien deze deelneming van te verwaarlozen betekenis is wordt geen geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met artikel RJ217.601. Het gaat om de volgende deelnemingen:

Stelselwijzigingen
In de jaarrekening 2024 is geen sprake van een stelselwijziging.

Oordelen en schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder vormt het bestuur oordelen en schattingen bij de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed betreft de belangrijkste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening van Stichting Lefier.

Schattingswijzigingen
In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn diverse schattingswijzigingen doorgevoerd in de parameters en berekeningsmethodieken die nader uiteen zijn gezet in paragraaf 9.5.4. Aangezien hierbij niet de berekeningsmethodiek wordt gewijzigd, maar enkel de invulling van een aantal van de parameters (de vrijheidsgraden) binnen deze methodiek, is deze wijziging te classificeren als een schattingswijziging. Gegeven de aard van de schattingswijziging kan niet worden bepaald welke invloed deze heeft op de komende jaren.

In 2024 zijn enkele uitgangspunten voor de berekening van de beleidswaarde aangepast. Ten opzichte van 2023 zijn de volgende aanpassingen doorgevoerd:
- er wordt een sociale, uniforme disconteringsvoet gehanteerd (2023: afhankelijk van regio. vermogensverhoudingen en specifieke risico's);
- de berekeningshorizon wordt gesteld op 60 jaar zonder eindwaarde (2023: 15 jaar met een eindwaarde);
- de onderhoudslasten worden ingerekend op basis van een meerjarenonderhoudsbegroting ( 2023: onderhoudsnorm voor de gehele levensduur);
- de harde verplichtingen voor het uitfaseren van woningen met energielabels E, F en G worden opgenomen (2023: niet uitgewerkt).

De beleidswaarde ultimo 2024 is € 764 miljoen hoger dan de beleidswaarde ultimo 2023. Het is praktisch niet mogelijk de beleidswaarde 2023 te bepalen op basis van de uitgangspunten 2024.

Tevens heeft er een schattingswijziging plaatsgevonden in de belastinglatenties. Voor de latentie voorziening groot onderhoud is de latentieperiode aangepast van 10 naar 1 jaar, hetgeen leidt tot een mutatie van € 1,5 miljoen.

Presentatiewijzigingen
In de jaarrekening 2024 is een presentatiewijziging doorgevoerd in de Winst- en Verliesrekening inzake vergoedingen bij aardbevingsschade van "lasten onderhoud" naar "overige (huur)opbrengsten" en een verschuiving van "lasten verhuur en beheer" inzake kosten selectiecommissie naar "overige directie exploitatiekosten" en de kosten inzake de contributie aan Aedes naar de "overige organisatiekosten". Daarnaast zijn er in de balans 2 correcties doorgevoerd van een onder de "voorzieningen" verwerkte ontvangen subsidie inzake aardbevingen naar de "overlopende passiva" en zijn de kortlopende leaseverplichtingen verwerkt onder de "kortlopende overige schulden" in plaats van onder "schulden aan leveranciers". De vergelijkende cijfers 2023 zijn hierop aangepast. De presentatiewijziging heeft geen invloed op het vermogen en het resultaat.

Vergelijking met voorgaand jaar
De vergelijkende cijfers zijn omwille van de vergelijkbaarheid aangepast. Deze aanpassing ziet toe op bovengenoemde presentatiewijzigingen.

Financiële instrumenten
Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan.
In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’.

Primaire financiële instrumenten
Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de ‘Grondslagen voor de waardering van activa en passiva’.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
Financiële derivaten worden bij eerste verwerking tegen reële waarde opgenomen en vervolgens per balansdatum tegen de reële waarde geherwaardeerd. De winst of het verlies uit de herwaardering naar reële waarde per balansdatum wordt onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien financiële derivaten echter voor hedge-accounting in aanmerking komen en hedge-accounting wordt toegepast is de verwerking van deze winst of dit verlies afhankelijk van de aard van de afdekking. 

Afscheiden embedded derivaten
In leningen besloten derivaten worden afgescheiden van het basiscontract (de lening) en afzonderlijk in de jaarrekening verwerkt conform de hiervoor beschreven grondslagen voor derivaten, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden (RJ 290.827):
- er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;
- een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en
- het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van waardeveranderingen in het resultaat.

In de praktijk is het afscheiden van in leningen besloten derivaten vooral afhankelijk van de eerstgenoemde voorwaarde, zijnde de afweging of de economische kenmerken en risico’s van het embedded derivaat en het basiscontract al dan niet nauw zijn verbonden.

Hedge-accounting
Lefier past hedge-accounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie. Lefier documenteert de wijze waarop de hedge relaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedge-strategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge.

Kostprijshedge-accounting algemeen
Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedgeaccounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd. Op iedere balansdatum wordt bepaald of er een indicatie is voor ineffectiviteit door de kritische kenmerken van het hedge-instrument te vergelijken met de kritische kenmerken van de afgedekte positie. In het geval dat de kritische kenmerken van het hedge-instrument en de kritische kenmerken van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn, is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat. In dat geval wordt een kwantitatieve ineffectiviteitsmeting uitgevoerd door het vergelijken van de cumulatieve verandering van de reële waarde van het hedge-instrument met de cumulatieve verandering van de reële waarde van de afgedekte positie sinds het aanwijzen van de hedgerelatie. Ineffectiviteit wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien en voor zover uit de kwantitatieve ineffectiviteitsmeting (cumulatief) een verlies blijkt. Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie tot de opname van een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting leidt, of indien een verwachte toekomstige transactie betreffende een niet-financieel actief of een niet-financiële verplichting een bindende overeenkomst wordt, worden de hiermee samenhangende winsten en verliezen die nog niet in de winst-en-verliesrekening opgenomen zijn, verwerkt in de eerste boekwaarde van het actief of de verplichting die ontstaat als de afgedekte toekomstige transactie plaatsvindt (de zogenoemde ‘basis-adjustment').

Verbonden partijen
Als 'verbonden partij' worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Lefier en hun nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Toelichting op het kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht maken we onderscheid tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De feitelijk betaalde investeringen zijn onder de investeringskasstromen opgenomen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

Effecten aardbevingsrisico op waardering
Lefier heeft woningen in een gebied waar aardbevingen optreden. Dit heeft in het verleden, nu en in de toekomst effect op onder meer de bedrijfsvoering en het vastgoed en de hieraan gerelateerde risico’s.

In dit hoofdstuk gaan wij in op de effecten van aardbevingen voor Lefier:
1. De risico’s en risicobeheersing;
2. Vastgoedbezit in aardbevingsgebied;
3. Schade aan onroerend goed;
4. De gevolgen voor de jaarrekening.

1. Risico's en risicobeheersing
Door de ligging van het vastgoed wordt Lefier geconfronteerd met diverse belangrijke risico’s ten aanzien van de waardering van het vastgoed en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen.
De risico’s kunnen als volgt worden geduid:

Vastgoed
Afnemende (leeg)waarde van het bezit en het risico op verdere waardedaling en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving (waardeschade). Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (indirecte waardeschade); 
- Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of (bijvoorbeeld door onzekerheid over  versterking) vertraagde oplevering van nieuwbouwprojecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade);
- Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade);
- Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade), in bepaalde gevallen heeft dit tot gevolg dat woningen moeten worden gesloopt en nieuw gebouwd; 
- Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouwprojecten waar geen extra baten tegen over staan omdat deze aardbevingsbestendig moeten worden gebouwd (bouwschade).

Bedrijfsvoering
- Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met  huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling; 
- Risico van aansprakelijkheid voor schade/kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingen en/of het verliezen van de huurwoningen;
- Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders; 
- Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades c.q. inspanningen om schades te behandelen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen

De Autoriteit volgt de ontwikkelingen in het aardbevingsgebied. Lefier informeert over de gevolgen voor haar portefeuilleplan. De exploitanten van het gaswinningsgebied zijn wettelijk verplicht de schade en de kosten van het voorkomen van schade als gevolg van gaswinning te vergoeden (artikel 6:177 lid 1 en lid 4 BW, artikel 6:174 BW lid 3 BW, 6:184 BW en/of 6:162 BW in combinatie met artikel 6:96 lid 1 en lid 2 onder a en b BW).

Lefier gaat er op basis van de tijdelijke wet Groningen vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen volledig vergoed worden door de NAM ofwel door het IMG.

D. Overheadkosten
Naast kosten verbonden aan schades maakt Lefier ook andere kosten verbonden aan aardbevingen. Dit betreft met name in- en externe overleguren en kosten van adviseurs. In 2018 hebben de gezamenlijke corporaties in het aardbevingsgebied een akkoord bereikt met het Ministerie van BZK over de vergoeding van overheadkosten voor de periode 2014-2020. Voor de periode vanaf 2021 zijn nieuwe afspraken gemaakt met het Ministerie van BZK (vanaf 2023 Ministerie van EZK) voor maximaal € 350.000 gezamenlijk aan overheadkosten. Deze vergoeding dekt niet alle kosten. De corporaties hebben besloten vanuit de subsidieverlening allereerst de in het kader van de bevingsproblematiek voor het collectief gemaakte externe kosten te vergoeden aan de individuele Groningse corporaties.