Verwacht effect validatie NEN-2580 op marktwaarde - zelfstandige woningen

Op basis van de effecten van de 19.591 gevalideerde NEN2580-rapporten (toename 41.130 m²) die zijn verwerkt in de marktwaardering is een inschatting gemaakt van de impact van het nog te valideren deel, dit is gedaan op grond van de gemiddelde mutaties per gemeente. We verwachten van de 6.732 nog te valideren eenheden een toename van 13.039 m². Kijkend naar de gemiddelde waarde per vierkante meter per gemeente schatten we een positief effect van € 21,9 miljoen in op de marktwaarde. Voorzichtigheidshalve is dit positieve effect niet meegenomen in de marktwaardering maar verwerken we dit in de toelichting.
 
De 19.591 gevalideerde eenheden kenden in 2022 een marktwaarde van € 2.507 miljoen en dit jaar een waarde van € 2.436 miljoen. Dit is een waardedaling van € 71 miljoen (-3%). Dit verschil kan worden verklaard door een hoeveelheidverschil (toename m²) en een prijsverschil (markteffect). De additionele meters uit de gevalideerde rapporten (gemiddeld 2,1 m² per eenheid (3%) zorgen voor een toename van de marktwaarde van € 68 miljoen. De resterende € 139 miljoen negatief wordt veroorzaakt door het markteffect, wat overeenkomt met -5,6%.
    
    
   

Potentiële impact asbest op de marktwaarde

De aanwezigheid van asbest heeft effect op de waardering, echter is de omvang van de potentiele impact niet inzichtelijk voor ons gehele bezit. De sanering van asbest nemen we pas in het uit te voeren onderhoud op, zodra bekend is/wordt dat er asbest aanwezig is. Er is voorgesteld om in 2024 een centraal asbestinformatieststeem te implementeren met als doel om de aanwezigheid van asbest te registreren indien de aanwezigheid van asbest wordt geconstateerd. Het systeem heeft overigens uitsluitend een registratiefunctie.

Van de post "overboekingen naar vastgoed in exploitatie" (-/- € 17 miljoen) is het rendabele deel van -/- € 13 miljoen op de balans opgenomen onder vastgoedbeleggingen.

Zie verloopoverzicht 9.8.1:

• investeringen - nieuwbouw € 16.972
• De ORT van € 4 miljoen zit in het saldo van "overboeking - onrendabele top opgeleverde projecten"

In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 88 verhuureenheden opgenomen (2022: 89 eenheden). Hiervan zijn 88 verhuureenheden (2022: 89 eenheden) verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben.

Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 0% en 25%.

In 2019 is een tweetal renteswaps bij de BNP doorgezakt in nieuw afgesloten langlopende leningen. Deze twee leningen zijn onder de langlopende schulden initieel verwerkt op basis van de marktwaarde. Als gevolg hiervan ontstaat een verschil tussen de nominale waarde en de marktwaarde welke jaarlijks wordt opgerent conform de effectieve interestmethode waarmee een rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. De marktwaarde van deze afgewikkelde twee renteswaps is geactiveerd en hierop wordt jaarlijks afgeschreven conform de effectieve interestmethode, waarmee een rentelast tot hetzelfde bedrag als de rentebate in de winst- en verliesrekening tot uitdrukking komt. Per saldo hebben deze mutaties in de winst- en verliesrekening geen financieel impact maar zijn om verslaggevingstechnische redenen voorgeschreven.

Daarnaast is hieronder opgenomen de gewaardeerde optiepremie derivaten vanuit contract met extendible lening als gevolg van toepassing "RJ 290.639 onder a". De optiepremie wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het contract, jaarlijks € 14.000.

Overeenkomstig de statuten van Lefier dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid van de BTIV te worden besteed.

Per 31 december 2023 is in totaal € 2.324 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen opgenomen (per 31 december 2022: € 2.523 miljoen) begrepen, zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 1.775 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van Lefier niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Lefier. De mogelijkheden voor Lefier om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteits- en beheersituatie van de corporatie.

In overeenstemming met de statuten is de resultaatbestemming vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen in de jaarrekening verwerkt. De resultaatbestemming van het voorgaand jaar is door de Raad van Commissarissen vastgesteld op 21-04-2023.

De continuïteitswaarde (marktwaarde) van de leningenportefeuille inclusief kredietopslag bedraagt per 31 december 2023 € 990 miljoen (2022: € 917 miljoen). De renteopslag is ontleend aan de verwachtingen bij de sectorbanken. De basisrente is de Euro Swap rate. De discontinuïteitswaarde (WSW) van de leningen bedraagt per 31 december 2023 € 1.092 miljoen (2022: € 982 miljoen).

De marktwaarde van de leningen is met € 73 miljoen (8%) toegenomen ten opzichte van vorig jaar. De leningenportefeuille is nominaal toegenomen met € 57 miljoen (6%). Dit betekent dat de rentecurve licht lager ligt ten opzichte van de curve van vorig verslagjaar.

Lefier heeft per 31 december 2023 bij de ING Bank N.V. een kredietfaciliteit ter grootte van € 20 miljoen.

Op balansdatum is € 0 miljoen benut van deze faciliteit. Onder de "schulden aan kredietinstellingen" en "schulden aan overheid" zijn opgenomen de aflossingsverplichtingen op leningen die vervallen binnen 1 jaar na afloop van het boekjaar. Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

WSW Obligo

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Lefier een obligoverplichting jegens het WSW. Deze bestaat uit de jaarlijkse obligoheffing van maximaal 0,34% en een gecommitteerd obligo in de vorm van een variabele lening van maximaal 0,33% van de restschuld van de door Lefier opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Over 2023 bedroeg de obligoheffing € 1,3 miljoen (2022: € 0,4 miljoen). Dit is 0,14% van het totale geborgde schuldrestant per ultimo 2023. De maximale obligoverplichting bedraagt € 24,6 miljoen per 31 december 2023 (€ 24,0 miljoen per 31 december 2022).

Lefier zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 11,2 miljoen moeten afdragen aan jaarlijkse obligoheffingen en eventueel verstrekken van gecommitteerde obligo om het risicovermogen van het WSW op peil te houden. Indien het WSW  het gecommitteerde obligo zou opeisen dient Lefier het bedrag binnen 10 dagen aan het WSW over te maken. Lefier verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.

Samenwerkingsovereenkomst Stadshavens

Lefier heeft op 17 mei 2022 inzake de gebiedsontwikkeling Stadshavens te Groningen een samenwerkingsovereenkomst getekend met gemeente Groningen, collega corporatie Nijestee en diverse marktpartijen waarin Lefier het recht heeft verkregen tot de realisatie van 135 huurwoningen.