3. Onze volkshuisvestelijke inhoud

In 2023 zijn er 179 eenheden gesloopt, dit betreft 75 woningen en 104 parkeervoorzieningen. Dit betreft de voorbereidende sloop voor 3 projecten waar aansluitend nieuw gebouwd wordt, namelijk het project Jullensstraat in Groningen, 14 woningen voor het Blokje Om sloop-nieuwbouwproject in Emmermeer Emmen en tot slot 2 van de Nicolaiflatjes in Emmen. Een deel van deze eenheden zijn ook reeds daadwerkelijk gesloopt, bij een deel van de eenheden loopt het formele sloopproces nog in procedures (bijvoorbeeld flora-fauna proces), maar zijn de bewoners reeds uitgeplaatst en zijn de voorbereidende sloopwerkzaamheden zover in gang gezet dat de eenheden intern in de boekhouding reeds het label gesloopt hebben gekregen.

Daarnaast hebben we in 2023 96 woningen verkocht: 89 in DAEB en 7 in niet-DAEB. Dat is iets lager dan het begrote aantal van 100 woningen. Naast die woonhuizen hebben we ook 27 ‘overige eenheden’ verkocht. 

Dat zijn bijvoorbeeld garages, parkeerplaatsen en een BOG-pand (zorgvastgoed) met 19 eenheden. De verkoopopbrengst bedroeg ruim 19,4 miljoen euro. Beduidend lager dan begroot (€23,6 miljoen). Al snel bleek dat de begrote gemiddelde opbrengst van 236.000 euro per woning vooraf niet realistisch was ingeschat. Voor 2024 hebben we dit realistischer begroot.  De gerealiseerde koopsommen waren in 2023  goed: gemiddeld ruim 5,5% boven de taxatiewaarde. 

In 2023 zijn in 1.195 woningen de keuken, badkamer en/of toilet vervangen. Daarnaast hebben we onderhoud gepleegd aan de schil van de woningen of aan de installaties. Tijdens de schilderwerkzaamheden is ook dubbel glas (ruim 11.000m2) geplaatst. We zijn trots op dit mooie resultaat. Het betekent meteen al een verbetering van het wooncomfort en woonplezier voor onze huurders. En op de langere termijn is de kwaliteit van de woningen op orde. Voor de toekomst streven we ernaar om onze meerjaren onderhoudsbegroting nog slimmer in te richten. Vooral een betere afstemming op de investeringsprojecten (verduurzaming) en een logischere koppeling met het dagelijks onderhoud staat op de rol. 

De veiligheid van ons vastgoed en daarmee veilig wonen raakt bijna alle processen binnen Lefier. We hebben een goed beeld waar onze aandacht vooral naartoe moet gaan, dankzij de in het verleden uitgevoerde veiligheidsscans per complex. Een planmatige aanpak in projecten heeft de voorkeur. Dat is vaak mogelijk maar toch worden we soms verrast door een acute, onbekende situatie. Denk aan betonrot of steeds vaker funderingsproblematiek als gevolg van o.a. klimaatverandering.  Toch weten we ook dat soort probleemsituaties tot nu toe altijd adequaat op te lossen. 

In 2023 hebben we het beleid voor asbest en brandveiligheid herzien. In 2024 gaan we hier actief invulling aan geven. Dat doet niet alleen de afdeling planmatig onderhoud & veiligheid. Het onderwerp speelt ook bij veel andere, aanverwante processen, zoals assetmanagement  & investeringen en dagelijks onderhoud. 

In onze tertiaalrapportages wordt de voortgang op diverse veiligheidsdossiers opgenomen. Een voorbeeld: in 2023 hebben we meer dan 1000 asbestsaneringen laten uitvoeren. 

Met het planmatig onderhoud houden we de schil van de woning op orde. Sommige werkzaamheden voeren we ieder jaar uit, maar meestal gaat het om terugkerend onderhoud waar telkens meerdere jaren tussen zitten. Daarom kijken we altijd of we tegelijk met het reguliere onderhoud ook alvast iets kunnen doen in de verduurzaming van ons bezit. Denk aan het vervangen van enkel glas door dubbel glas tijdens toch al gepland schilderwerk. Of bij het vervangen van het dak meteen betere isolatie aanbrengen.

Lefier heeft de opgave om uiterlijk eind 2028 geen woningen meer in bezit te hebben met een slecht energielabel (E, F of G). Een voortvloeisel uit de Nationale Prestatie Afspraken (NPA). Er zijn een paar uitzonderingen op die regel: voor VvE’s, monumenten en te slopen woningen.

Begin 2023 hadden we nog 3.181 woningen met een slecht energielabel. Dit hebben we terug kunnen brengen naar 2.987 eind 2023. Daar komt bij dat een deel van de gerealiseerde verduurzaming in 2023 nog officieel een nieuw energielabel moet krijgen. Dit gaat om ongeveer 370 woningen. Met die uitzonderingen meegerekend is de resterende opgave om woningen met slechte labels te verduurzamen nog ongeveer 2.352 woningen.

Voor een aantal van deze woningen met slechte labels geldt dus de al genoemde uitzondering VvE, monument of te slopen. Het gaat dan in totaal om ongeveer 265 woningen. Toch zijn we ook daar gestart.

Bij het onderwerp huurachterstanden hebben we in 2023 onze samenwerking met de gemeenten voortgezet. Om onze huurders te helpen om beter gebruik te maken van toeslagen en financiële steunregelingen, brengt Lefier de ‘Voorzieningenwijzer’ actief onder de aandacht. Het doel is: de basis op orde voor iedereen. Er blijft namelijk veel geld liggen, waar mensen recht op blijken te hebben.
In 2023 hebben honderden huurders in de deelnemende gemeenten, waaronder 139 huurders van Lefier, gebruik gemaakt van die Voorzieningenwijzer. Gemiddeld bespaarde een huurder daarmee 641 euro per jaar. De Voorzieningenwijzer is inmiddels in alle gebieden geïntroduceerd.

Lefier werkt aan wijken en buurten, waar mensen zich prettig, veilig en thuis kunnen voelen. Want daar komen onze opgaven in de praktijk concreet bij elkaar. Daarom kiezen we voor een gebiedsgerichte aanpak, door samen te werken mét bewoners en andere (partner)organisaties, zoals zorg- en welzijnsorganisaties, gemeenten en politie aan leefbare woonbuurten. Het liefst doen we dat proactief. Dat wil zeggen: voorkomen dat een wijk of buurt minder gaat worden door een opeenstapeling van problemen. Dreigt het toch de verkeerde kant op te gaan met de leefbaarheid, dan proberen we het probleem zo snel mogelijk op te lossen. Steeds onder het motto: Lefier als ‘buurman’, dichtbij huis.

Klantwaardering Leefbaarheid
Vanaf 2023 meet KWH ook de klantwaardering op het punt leefbaarheid. Daarvoor beoordeelt de huurder een paar dingen: in hoeverre voel ik me veilig in de buurt, hoe ervaar ik de mate van overlast in de buurt, vind ik dat de buurt schoon en netjes is, hoe denk ik over de inzet van Lefier voor een prettige en veilige buurt?

Schoon, heel en veilig in de woonomgeving
Voor 2023 hebben we samen met de gemeenten aandachtsgebieden benoemd, waarmee we in de praktijk aan de slag zijn gegaan. Zo werken we in Angelslo aan de achterpaden bij woningen en aan de veiligheid rondom portiekflats. In Nieuw Amsterdam en Erica ging het ook weer over het achterpad en daarnaast veilige verlichting. De vele projecten die we tegelijk uitvoerden in Emmermeer leidden tot veel extra inzet vooraf. Namelijk: het eerst goed opruimen van woning en woonomgeving, zodat onze vakmensen hun werk in en rond de woning goed konden uitvoeren. Ook aan het eind van zo’n project, is er weer aandacht voor het weer netjes maken van de omgeving.  Een heel ander voorbeeld van oog voor leefbaarheid: toen in juli in Emmerhout het Streetart Festival plaatsvond, lieten wij op onze gebouwen de muren verfraaien met prachtige tekeningen.

De samenwerking op het gebied van woonoverlast met partijen onder regie van de Gemeente Emmen begon ooit als een pilot. Van die proef hebben we in 2023 standaard beleid gemaakt. Op al deze manieren kunnen we, samen met partners, de steeds complexere woonoverlast integraal aanpakken.  

Betaalbaarheid en energiearmoede
De regio Zuid-Oost Drenthe behoort tot de armste regio’s van Drenthe. Je ziet het terug in de cijfers: een laag inkomensniveau, deels veroorzaakt door een laag opleidingsniveau, relatief hoge werkloosheid en een grote mate van vergrijzing. Niet verwonderlijk, dat de groep mensen met ‘energiearmoede’ of een huurachterstand hier groot is. Daarom hebben we in 2023 volop ingezet op het verstrekken van kleine energiemaatregelen aan huurders die woningen in een huurwoning met de slechte energielabels E-F-G. In Emmen pakken we problematische huurachterstanden aan door samen te werken met de andere woningcorporaties en Sedna. We werken samen om problematische huurachterstanden aan te pakken. We hebben nu een gezamenlijke coördinator in dienst die persoonlijk met huurders in gesprek gaat. Als het nodig blijkt, roept de coördinator hulp in via de eigen lijn van Sedna. Of via andere instanties zoals de gemeente (budgethulp) en zorginstellingen. Onze huurders kunnen bij Stichting Knip gratis budgettraining en budgetondersteuning krijgen. Sinds december 2023 bieden we in Emmen ook de Voorzieningenwijzer aan onze huurders.

Het gebiedsteam Midden-Groningen staat met beide benen in het aardbevingsgebied, zeker als het gaat om het woningbezit in de voormalige gemeente Slochteren. Projecten om woningen daar bouwkundig te versterken en in sommige gevallen zelfs te slopen en vervangen door nieuwbouw, zijn per definitie ingewikkelde projecten. Ze vergen een lange en arbeidsintensieve werkvoorbereiding. Daarbij zijn we ook nog eens afhankelijk van veel externe factoren en de inzet van onze partners. Dat het daardoor soms ‘te langzaam’ gaat, staat op gespannen voet met de snelheid die we bij Lefier willen bereiken. Nog een aandachtspunt bij dit soort complexe taken: op tijd en duidelijk communiceren met onze huurders.

In 2023 hebben we belangrijke stappen gezet, zodat we inmiddels voor de 76 woningen in Slochteren en Schildwolde de sloopaanzegging kunnen doen. In 2024 kunnen we door naar een volgende fase: uitplaatsing, (tijdelijke) herhuisvesting en sloop.

Daarnaast hebben we in 2023 de voorlaatste fase van de wijkvernieuwing Gorecht-West opgeleverd. We zijn daar intussen begonnen met de laatste fase van deze grootschalige wijkvernieuwing. Ten slotte Hoogezand: daar is de voorbereiding van de wijkvernieuwing in de wijk Zeeheldenbuurt gestart.

Veel projecten dus in een relatief klein gebiedsteam. Het zorgt ervoor dat we achter veel voordeuren komen. We treffen daarbij steeds vaker zorgelijke situaties aan met het oog op leefbaarheid en veiligheid. Daar moeten wij en onze maatschappelijke partners iets mee, vinden we. Vanzelfsprekend zorgt dit aspect voor extra werkdruk op onze afdelingen wijkbeheer en bewonerszaken.

In Stadskanaal werken we nauw samen met de gemeente en de plaatselijke welzijnsorganisaties. We streven er met zijn allen naar om een paar gezamenlijke ‘klantpunten’ in te richten, verspreid over de gemeente. Dat is in Onstwedde intussen gelukt. Zo’n goede samenwerking is echt noodzakelijk, omdat we zien dat sociale problematiek steeds prominenter aanwezig is.

Ook op andere terreinen zoeken we bewust de samenwerking: financiën bijvoorbeeld. Dat heeft er al toe geleid dat we grotere betalingsachterstanden tot een minimum konden beperken. Resultaat: geen enkele ontruiming in Stadskanaal of Borger-Odoorn. Over de wijk Maarsveld: daar is in het kader van ‘gebiedsgerichte aanpak’ het gezamenlijk projectplan klaar. We merken dat het nog wel een uitdaging is om bewoners van een hele wijk mee laten denken. Op straatniveau is dat meestal wat gemakkelijker. De pipowagen in Lefier-kleuren waar we sinds 2023 mee op stap gaan, heeft al zo’n 10 ritten gemaakt. Dat krijgt in 2024 zeker een gevolg, want de ervaringen met dit ‘spreekuur-op-wielen’ zijn tot nu toe heel goed. 

Met stakeholders bespreken we in hoeverre het mogelijk is benodigde zorg niet te beperken tot ‘eigen’ cliënten. Verder hebben we het proces ‘uitstroom beschermd wonen’ aangescherpt. Daardoor kunnen we aan de voorkant beter onderzoeken wat voor zo iemand de meest geschikte woonplek kan zijn.

Over het plaatsen van statushouders: in Stadskanaal konden we meer statushouders huisvesten dan de taakstelling aangaf. Reden: een aantal bijzondere vluchtelingen die een woning kregen, telde mee.
In de gemeente Borger-Odoorn spelen veel vergelijkbare zaken. Het ‘platform wonen welzijn zorg’ krijgt er steeds meer vorm en inhoud. Daardoor kunnen gemeente, welzijn en corporaties meer samen optrekken en op die manier ook meer effect bereiken. In 2024 gaan we die samenwerking intensiveren. Ook omdat de implementatie van het nieuwe woonzorgakkoord op de agenda staat. De buurtkamer in Nieuw Buinen is behoorlijk succesvol. De huurders waarderen de nabijheid van de verschillende organisaties.